Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung

33 sowie langen Entstehungs- und Nutzungszeiten von Immobilien sind Unternehmen der Wohnungswirtschaft daran interessiert, möglichst frühzeitig auf Änderungen der Bedarfszahlen und des Nachfrageverhaltens reagieren zu können, um ihre Investitionsentscheidungen darauf abzustimmen. Daneben ist auch für den Träger der Wohnungspolitik die zukünftige Entwicklung des Wohnungsbedarfs von Bedeutung, um eine ausreichende Wohnraumversorgung gewährleisten zu können. Die erforderlichen Daten können aus Wohnungsbedarfsprognosen gewonnen werden. Aussagen über den Wohnungsbedarf basieren auf normativen Vorstellungen über einen wünschenswerten Versorgungsgrad der Bevölkerung. Vereinfachend wird dabei jedem Haushalt eine Wohnung zugeordnet. Darüber hinaus haben sich noch weitere Versorgungsnormen herausgebildet. Berufs- und ausbildungsplatzbedingt wird ein Bedarf an Zweitwohnungen ausgelöst, sofern der Ort des Arbeitsplatzes und der Hauptwohnsitz zu weit voneinander entfernt liegen und ein Wohnortwechsel nicht vorgenommen wird. Ferienwohnungen müssen bei einer entsprechend zahlungskräftigen Nachfrage ebenfalls berücksichtigt werden. Außerdem muss in einem funktionierenden Wohnungsmarkt eine ausreichende Zahl an Wohnungen bereit gehalten werden (Mobilitätsreserve), damit jeder sich neu bildende Haushalt ohne weiteres eine Wohnung finden kann.132 Neben den Versorgungsnormen ist die Anzahl der Bedarfsträger die bestimmende Größe für den Wohnungsbedarf. Dafür wird zunächst die wahrscheinliche Bevölkerungsentwicklung ermittelt und diese in einem zweiten Schritt den eigentlichen Bedarfsträgern, den privaten Haushalten, zugerechnet, um den Entwicklungsverlauf der Haushaltszahlen abzubilden.133 Der Neubedarf gibt dann die Differenz zwischen den erwarteten Haushaltszahlen und dem bereits existierenden Bestand an. Die Berechnung des Neubedarfs basiert somit allein auf demografischen Faktoren. Des Weiteren müssen die Bestandsentwicklungen für den Prognosezeitraum berücksichtigt werden. Dazu zählt der Nachholbedarf, der angibt, wie viele Haushalte mit Wohnraum unterversorgt sind. Nachholbedarf entsteht, wenn die Zahl der verfügbaren Wohnungen im Vergleich zur festgelegten Bedarfsnorm nicht ausreicht. In diesem Fall kommt es vor, dass Haushalte in ungenügenden oder überbelegten Wohnungen leben müssen. Der Ersatzbedarf gibt dagegen den Wohnungsneubau an, der notwendig ist, um den Bestand an Wohnraum konstant zu halten. Durch Abriss, Nutzungsänderungen [...]

32 Eine aktuellere Untersuchung zur Wohnflächennachfrage mit einem Zeithorizont bis 2030 hat das empirica-Institut durchgeführt.127 Hierbei wird allerdings nicht zwischen Mieter- und Eigentümerhaushalten unterschieden. Ausgehend von 46 m² Wohnfläche pro Kopf in Westdeutschland im Jahr 2005 erhöht sich dieser Wert bis 2015 um rund 9 % auf 50 m². Bis 2030 wird eine kontinuierliche Steigerung der Wohnfläche um insgesamt 22 % auf 56 m² erwartet.128 Die Werte der beiden Untersuchungen sind um einiges voneinander entfernt. Der tatsächliche Wohnflächenzuwachs für die Jahre von 1998 bis 2002 ist allerdings größer ausgefallen als in der „Wohnungsprognose 2015“ angenommen. Wenn sich der Trend fortsetzt, werden auch die Zahlen für den weiteren Prognosezeitraum höher liegen als erwartet. Die beiden Prognosen würden sich dann in ihren Ergebnissen annähern.129 Begründet werden kann die Ausweitung der insgesamt nachgefragten Wohnfläche zum einen mit den zunehmenden Haushaltszahlen. Derartige demografisch bedingte Struktureffekte lösen zusätzlichen Bedarf an Wohnraum aus. Zum anderen sind Wohlstandseffekte dafür verantwortlich, die aufgrund steigender Haushaltseinkommen eine Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsgröße bewirken. Diese beiden Komponenten tragen zu etwa gleichen Anteilen zur Wohnflächenausweitung der kommenden Jahre bei, wobei die Haushaltsentwicklung bis 2015 leicht überwiegt.130 Erst danach werden Wohlstandseffekte den dominierenden Einfluss ausüben. Auch bei stagnierenden Haushaltszahlen wird es noch eine steigende Wohnflächennachfrage geben.131 [...]

Eine Berechnung der zukünftigen Entwicklung des Wohnflächenkonsums hat das BBR in seiner „Wohnungsprognose 2015“ vorgenommen. Demnach wird sich der gezeigte Trend auch in den nächsten Jahren sowohl für Mieter- als auch für Eigentümerhaushalte fortsetzen. Insgesamt wird die Pro-Kopf-Wohnfläche im früheren Bundesgebiet im Zeitraum von 1998 bis 2015 um rund 12 % ansteigen. Während die Wohnfläche der Mieter pro Person um knapp 10 % von 35,9 m² auf 39,4 m² anwächst, wird sich die der Eigentümer gemäß der Prognose um 9 % von 46,2 m² auf 50,4 m² erhöhen. Damit ergibt sich für alle Haushalte eine durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche von 45,8 m².126 [...]