Chancen und Risiken der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände

Diplomarbeit von Katja Eichhorn

Problemstellung:

Die Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes erlebt momentan eine gravierende Veränderung. Galten Wohnimmobilien in den 90er-Jahren noch als verwaltungsintensiv und wenig ertragsreich, so hat sich diese Ansicht in den letzten Jahren massiv geändert. Eine Vielzahl an ausländischen Investoren hat den größten Wohnungsmarkt Europas für sich entdeckt. Noch vor wenigen Jahren hätte sich keiner der Marktteilnehmer vorstellen können, wie Wohnungspakete mit einer Größe von mehreren zehntausend Wohnungen in kürzester Zeit den Besitzer wechseln und auf einen Schlag eine ganze Stadt von Schulden befreien könnten.

Trifft die hohe Nachfrage der Investoren auf das Wohnungsangebot finanzschwacher Kommunen, so lässt eine Debatte um die Privatisierung dieser Bestände nicht lange auf sich warten. Die Diskussion wird von den unterschiedlichen Interessen der Beteiligten geprägt. Dies spiegelt sich beispielsweise beim Mieterbund im Schutz der Mieter wider und bei betroffenen Mitarbeitern geht es mit der Angst des Arbeitsplatzverlustes einher. Die Kommunen sehen jedoch hauptsächlich die Chance durch den Erlös aus der Privatisierung ihre Haushalte zu sanieren.

Die Daseinsberechtigung kommunaler Wohnungsunternehmen zur Versorgung breiter Bevölkerungsschichten stammt aus den Nachkriegszeiten. Somit ist fragwürdig, ob die Notwendigkeit besteht, Wohnungsunternehmen in kommunaler Hand zu halten. Befürworter von Privatisierungen gehen generell von ineffizientem Handeln der Kommune aus. Hingegen sehen Privatisierungsgegner durch einen Verkauf kommunaler Wohnungsbestände vor allem negative Auswirkungen auf den sozialen Handlungsspielraum der Kommune.

Wie so oft vertreten die Beteiligten meist ihre eigenen Interessen, so dass recht einseitig diskutiert wird und im Ergebnis keine Abwägung der Vor- und Nachteile stattgefunden hat. Ziel dieser Arbeit ist eine kritische Betrachtung und Abwägung der Hauptargumente, die für und gegen eine Privatisierung sprechen. Dabei wird herausgestellt, welche Befürchtungen berechtigt sind und welche widerlegt werden können, um somit tatsächliche Chancen und Risiken für Mieter, Kommune und Unternehmen zu identifizieren.

Zweiter Schwerpunkt der Arbeit ist die Hauptstadt Berlin. Mit über 60 Milliarden Euro Schulden reichte die Stadt Berlin bereits Klage beim Bundesverfassungsgericht ein, um weitere Bundeshilfen zu beantragen. Der negative Ausgang für Berlin bedeutet nun erst recht, eine Entschuldungsstrategie aus eigener Kraft zu entwickeln. Unter Abwägung von Chancen und Risiken wird untersucht, welchen Beitrag hierbei das kommunale Wohnungsvermögen leisten kann, damit Berlin wieder an finanziellem Handlungsspielraum gewinnt ohne wichtige Einflussmöglichkeiten auf die soziale Wohnraumversorgung und das Quartiersmanagement zu verlieren.

Als Beispiel einer Privatisierung erfolgt die Darstellung der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW), ein ehemals kommunales Wohnungsunternehmen Berlins. Eine Status-quo-Betrachtung soll verdeutlichen, inwiefern bereits positive bzw. negative Auswirkungen für Mieter, Kommune und Unternehmen beobachtet werden konnten.

Gang der Untersuchung:

Im 2. Kapitel erfolgt ein historischer Abriss der Entwicklungen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, um den Ursprung kommunaler Wohnungsunternehmen herauszustellen. Es wird auf die Anbieterstruktur des deutschen Wohnungsmarktes sowie auf Transaktionen der letzten Jahre eingegangen. Anschließend wird erläutert, welche Möglichkeiten der Privatisierung es gibt.

In Kapitel 3 wird auf die Motivationen und Strategien der Beteiligten eingegangen. Welche Arten von Investoren haben in der Vergangenheit den Markt bestimmt und welche Strategien verfolgen diese? Es sollen die Gründe des Verkaufs durch Kommunen sowie für die Investition im Segment Wohnen untersucht werden.

In Kapitel 4 wird die Relevanz der in Presse, Politik und Literatur geäußerten Befürchtungen und Hoffnungen untersucht. Anhand der beobachteten Strategien der Beteiligten erfolgt eine Bewertung der Chancen und Risiken, die mit der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände für den Mieter, das Unternehmen und die Stadt einhergehen.

In Kapitel 5 wird unter Abwägung der in Kapitel 4 herausgestellten Chancen und Risiken überprüft, in wie weit das kommunale Wohnungsvermögen einen Beitrag zum Schuldenabbau Berlins leisten könnte.

Im 6. Kapitel erfolgt die Betrachtung des Unternehmens GSW vor und nach der Privatisierung. Dazu wurde ein Fragebogen an die jeweiligen Beteiligten gesandt, mit dem Ziel einen Status quo zu den beobachteten positiven und negativen Veränderungen zu ermitteln.

Anschließend werden eine Schlussfolgerung und ein Ausblick zu Chancen und Risiken der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände gegeben.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 4.4.1, Unternehmensbezogene Risiken:

Personalabbau:

Häufig werden nach der Privatisierung vor allem die Führungskräfte kommunaler Wohnungsunternehmen umbesetzt. Dies macht Sinn, da häufig Ämterpatronage zu der Stellenbesetzung geführt hat, womit die Vergabe an Politiker, Parteifreunde oder Gewerkschaftsfunktionäre gemeint ist. Die dadurch entstehende Abhängigkeit sowie die meist unzureichende Qualifikation kann sich ein privatisiertes Wohnungsunternehmen nicht leisten. Von Personalabbau kann dabei jedoch nicht gesprochen werden, da die Stellen nicht gestrichen, sondern lediglich eine Umbesetzung mit Personen, die über ausreichende Qualifikation verfügen, erfolgt.

Die Optimierung des Erlöses durch Steigerung der Mietergebnisse und Abbau der Leerstände dürfte für alle Investoren Ziel bestimmend sein. In dieser Hinsicht besteht somit für den häufig befürchteten Abbau des Personals zulasten der Mieter kein Grund. Eine Verringerung des Services kann sich ein privatisiertes Unternehmen nicht erlauben, wenn es nach einer Optimierung der Mietergebnisse sowie einer Abnahme des Leerstandes strebt. Eine Zufriedenheit der Mieter ist dafür unbedingte Voraussetzung.

Dennoch besteht ein Risiko für die Mitarbeiter des privatisierten Wohnungsunternehmens, da sie durch den Wandel der Unternehmensstrategie mit höheren Anforderungen konfrontiert werden. Wer diesen nicht standhalten kann, wird nach Ablauf des Kündigungsschutzes (erhöhter Kündigungsschutz für Mitarbeiter wird häufig in Sozialchartas vereinbart) das Unternehmen verlassen müssen.

Leverageeffekt:

Der bereits beschriebene Leverageeffekt birgt für das Unternehmen Risiken, da aufgrund des hohen Fremdkapitalanteils die Zinsbelastung des Unternehmens immens gestiegen ist, obwohl zunächst keine positiven Veränderungen hinsichtlich der Erträge verzeichnet werden können. Um die damit einhergehende Sensibilität für die Rendite aufgrund von Zinsänderungen zu vermeiden, sollte bei der Finanzierung auf langfristig feste Zinssätze geachtet werden. Der Vorteil für den Investor, die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu einem großen Teil durch Finanzierungsmethoden zu generieren, birgt für das Unternehmen das Risiko einer auftretenden Instabilität.

Derartig hoch verschuldete Unternehmen sind weniger resistent im Falle auftretender unternehmerischer Schwierigkeiten. Nach Erreichen ihrer Gewinnziele dürften kurz- bis mittelfristig orientierte Investoren kein weiteres Interesse an solch einem Unternehmen haben, um dieses mit weiterem Eigenkapital vor einer Insolvenz zu schützen.

Mieterprivatisierung:

Die Mieterprivatisierung bietet nicht nur für den Investor Vorteile sondern auch für das Wohnungsunternehmen, dass von einer stärkeren Bindung der Wohneigentümer an das Wohnumfeld profitiert. Dies kann zur Steigerung der Zufriedenheit anderer Mieter führen und somit die Fluktuationsrate senken. Eine Verstärkung der Mieterprivatisierung wirkt sich positiv auf die soziale Stabilität der Quartiere aus. Das meist große Interesse der Wohneigentümer an regelmäßigen Sanierungen bietet sowohl dem Wohnungsunternehmen als auch der Stadt Vorteile. Beide profitieren von einem angenehmen Städtebild.

Insofern die Mieter ausreichend vor dem Kauf der Wohnung beraten worden sind, bietet das Wohneigentum selbstverständlich auch für Mieter, z. B. hinsichtlich Altersvorsorge und erlangter Unabhängigkeit vom Vermieter, genügend Vorteile.

Lediglich ein Fall konnte laut Angaben des IfS beobachtet werden, in dem Maßnahmen zur Modernisierung an Wohnungen, welche für die Privatisierung vorgesehen waren, getroffen wurden, die zu Konflikten mit Mietern führten. Offensichtlich wurden die Mieterstruktur und die damit verbundene Zahlungsfähigkeit der Bewohner unzureichend geprüft.

Wird die von den Investoren verfolgte Mieterprivatisierung mit eingehender Beratung der Mieter im Vorfeld gehandhabt, haftet dieser Strategie nichts Negatives an, sondern ist eher mit Chancen für alle Beteiligte verbunden. Nicht zuletzt ist die Steigerung der Eigentumsquote auch im Sinne der Politik, die in den letzten Jahren z. B. im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes oder durch die Eigenheimzulage versucht wurde zu erhöhen.

Sanierungsstaus:

Vor allem für ostdeutsche Kommunen ist die Auflösung der Sanierungsstaus in den Wohnungen mit 74 % primäres Ziel beim Verkauf der Wohnungen. Nach Angaben von PwC ist diese Zahl auch ein Anzeichen dafür, dass Kommunen ihre Wohnungsbestände nicht erneuern wollen oder können.