Der Büromarkt in Shanghai - Entwicklungen, Momentaufnahme, Prognosen

Bachelorarbeit von Manuel Rößler

Einleitung:

Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema ‘Millionenstädte der Zukunft’ in Shanghai verlauten ließ:

‚In Shanghai zeigt sich die Summe monumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben’.

Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:

‘Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Millionen, der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Stadt ausgesetzt ist, lässt nur große, schnelle Lösungen zu’.

Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder - eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen-Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt, die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt.

Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 6340 km2 enorme Wachstumsraten und ein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweile ragen über 6000 Gebäude mit über fünfzehn Stockwerken gen Himmel des ‘Reiches der Mitte’, wie China auch gerne bezeichnet wird.

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen.

Durch ein enormes und anhaltendes Wirtschaftswachstum in nahezu allen Bereichen wird eine Expansion von Unternehmen hervorgebracht, die sich in erster Linie immer in der Suche geeigneter Bürofläche wiederfindet. Bjarne Bauer, der Geschäftsführer von Goldman Real Estate, drückt es mit folgenden Worten aus:

‘Der Großteil der Firmen in Shanghai liegt so auf Expansionskurs, dass die meisten Unternehmen nach zwei Jahren gezwungen sind, wegen des stetigen Mitarbeiterzuwachses die Büroimmobilie zu wechseln (…) manche Büros gleichen direkt vor dem Wechsel eher einem überlaufenen Ameisenhaufen als einem Arbeitsplatz’.

Ein schneller Markt und schnelles Wachstum erfordern schnelle, große und oftmals sehr weitreichende Entscheidungen, die es präzise und treffend auszuüben gilt, denn oft schon wird in den frühen Weichenstellungen Erfolg und Misserfolg entschieden.

Während meiner Arbeit in der Vermittlung hochwertiger Büroimmobilien in Shanghai und des Projektmanagements mitsamt der Planung und Konstruktion des Innenausbaus für westliche Firmen, befasste ich mich tiefgründig mit dieser Thematik. In der Zusammenarbeit mit unseren Kunden war anfangs durch die enorme Bandbreite an Informationen wie verschiedenste Angebote, Qualität-Standards, Preise und Mietbedingungen eine starke Unsicherheit vieler Firmen zu spüren. Eine hohe Intransparenz, geschürt durch den stetigen Wandel, verlangte nach einer zuverlässigen, ausführbaren sowie erschöpfenden Strategie im Urwald des Shanghaier Büromarktes, um zufriedenstellende Ziele zu erlangen. Aus diesem Grund entschloss ich mich, die gewonnenen Erfahrungen und Erkenntnisse zu einer Strategieliste zusammenzufassen und sie in diese Arbeit mit einzuflechten.

Gang der Untersuchung:

Kapitel 2 beschreibt die historische Entwicklung der Stadt von vorkolonialer Zeit bis in die Gegenwart. Hierin soll das Fundament aufgezeigt werden, das Aufschluss und Begründung für den heutigen Büromarkt darstellt. Das Kapitel ist chronologisch geordnet und enthält die wichtigsten Schlüsselereignisse, aus welchen die Gestalt der gegenwärtigen Stadt entsprang.

Im Kapitel 3 widmen wir uns dem Büromarkt in Shanghai. Angefangen von grundlegenden Informationen über die geografische Zusammensetzung verschiedener Bürostadtteile, betrachten wir ebenso die wirtschaftlichen Einflussfaktoren, die das Leben des Büromarktes prägen und in Schwung halten. In Folge dessen wird die aktuelle Situation durch Hauptkennziffern wie Preise, Leerstandquote, Angebot und Nachfrage, sowie neue und zukünftige Bürogebäude beschrieben. Eine selbst getätigte Marktforschung überprüft vorhandene Informationen unter kritischen Gesichtspunkten und bringt konkrete Auskünfte auf neuestem Stand hervor. Ein vorausschauender Blick auf zukünftige Herausforderungen und Entwicklungen rundet das Kapitel ab.

Nachdem Kapitel 3 dem Leser einen fundierten Einblick in den Shanghaier Büromarkt gewährte, befasst sich Kapitel 4 mit dem Aufzeigen eines Strategieplans der Bürosuche für ausländische Unternehmen. Dieser teilt sich in fünf Phasen auf, welche den Prozess der Bürofindung, beginnend beim ersten Gedanken an ein neues Büro bis hin zum Einzug, vollständig beschreiben.

Kapitel 5 enthält das Spiegelbild des Strategieplanes, in welchem anhand eines konkreten Beispiels der Phasenplan in Anwendung gezeigt wird. In Anlehnung daran wird es jedem Unternehmen ermöglicht, die für die Findung des perfekten Büros notwendigen Überlegungen lückenlos und bedacht durchzuführen, so dass gewünschte Ergebnisse schnell und effizient erreicht werden können.

Inhaltsverzeichnis:

	Abbildungsverzeichnis	IV
	Tabellenverzeichnis	IV
	Abkürzungsverzeichnis	V
1.	Einführung in die Bachelor Thesis	1
1.1	Einleitung	1
1.2	Grund der Themenwahl	2
1.3	Aufbau der Kapitel	3
2.	Die historische Entwicklung der Stadt	4
2.1	Einleitung	4
2.2	Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit	4
2.3	Zwischen Aufschwung und Kriegen	4
2.4	Die Auflösung privaten Eigentums	5
2.5	Die Politik der Reform und Öffnung	5
3.	Der Büromarkt in Shanghai	7
3.1	Einleitung	7
3.2	Die Entstehung der modernen Bürostadt	7
3.2.1	Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet	7
3.2.2	Die städtebaulichen Voraussetzungen	8
3.2.3	Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes	10
3.2.4	Die Entwicklung der Büroflächen	11
3.3	Wirtschaftliche Einflussfaktoren	11
3.3.1	Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais	11
3.3.2	Die Investitionstätigkeiten als Folge einer starken Wirtschaft	12
3.3.3	Mögliche Gefahren infolge hoher Investitionstätigkeiten	13
3.4	Daten und Fakten der Büroimmobilien	14
3.4.1	Der Preisspiegel im Überblick	14
3.4.2	Der Preisspiegel und die Leerstandquote im Kerngebiet	15
3.4.3	Die Nachfrage bestimmt den Markt	16
3.4.4	Eigene Marktforschung zum Thema Nachfrage	17
3.4.5	Die aktuelle Marktsituation	19
3.5	Ausblick in die Zukunft	20
3.5.1	Zukünftige Herausforderungen	20
3.5.2	Zukünftige Entwicklungen	20
4.	Der Strategieplan der Bürosuche	22
4.1	Einleitung	22
4.2	Vorschläge zur Anwendung des Strategieplans	22
4.3	Die Ausgangssituation ist entscheidend	23
4.3.1	Der Neueinstieg in China	23
4.3.2	Der Bürowechsel innerhalb Chinas	24
4.4	Phase1:DiefirmenbezogeneAnalyse	25
4.5	Phase2:DerMarktabgleichanhandderFirmenkriterien	29
4.5.1	Die theoretische Herangehensweise	29
4.5.2	Die lokale Herangehensweise	29
4.5.3	Die Objektbegehung	30
4.6	Phase3: Die objektbezogene Analyse	30
4.6.1	Die finanziellen Dispositionen	31
4.6.2	Die quantitativen und qualitativen Dispositionen	32
4.6.3	Die technischen Dispositionen	33
4.7	Phase4: Die Verhandlung	34
4.7.1	Der “Letter of Interest“	34
4.7.2	Die Gefahr der Unmündigkeit	36
4.7.3	Die Vertragsniederschrift	36
4.8	Phase5:DerInnenausbau	36
4.8.1	Der Planungsprozess	37
4.8.2	Die bürokratischen Formalitäten	38
4.8.3	Die Bautätigkeiten	38
5.	Die Anwendungspraxis des Strategieplans	39
5.1	Einleitung	39
5.2	Die Vorstellung der Exempel Firma	39
5.3	Die Ausgangssituation war entscheidend	40
5.4	Anwendung der Phase 1: Die firmenbezogene Analyse	40
5.5	Anwendung der Phase 2: Der Marktabgleich	43
5.5.1	Die theoretische Herangehensweise	43
5.5.2	Die lokale Herangehensweise	44
5.5.3	Die Objektbegehung	44
5.6	AnwendungderPhase3:DieobjektbezogeneAnalyse	44
5.6.1	Die finanziellen Dispositionen	44
5.6.2	Die quantitativen und qualitativen Dispositionen	45
5.6.3	Die technischen Dispositionen	46
5.7	AnwendungderPhase4:DieVerhandlung	48
5.7.1	Der “Lette of Interest“	48
5.7.2	Die Gefahr der Unmündigkeit	48
5.7.3	Die Vertragsniederschrift	49
5.8	Anwendung der Phase 5: Der Innenausbau	49
5.8.1	Der Planungsprozess	49
5.8.2	Die bürokratischen Formalitäten	50
5.8.3	Die Bautätigkeiten	50
6.	Schlusswort	51
6.1	Zusammenfassung der Erkenntnisse	51
6.2	Eigene Lernerfahrung	51
6.3	Fazit	52
	Anhang	53
	Literatur	62

Textprobe:

Kapitel 5.7, Anwendung der Phase 4: Die Verhandlung:

Der „Letter of Interest“:

Anhang E zeigt uns eine Zusammenstellung des „Letter of Interest“, welchen ich nach einvernehmlich getroffener Entscheidung für das S.C.B. Gebäude an das Management des Büroturms aufsetzte.

In ihm sind alle von Exempo verlangten Faktoren und Eckpunkte enthalten, so dass darauf aufbauend der Mietvertrag gestaltet werden kann. Zusätzlich hatte dieses Schreiben den weiteren Sinn einer Preisverhandlung, in dem wir den Mietpreis um 1,4 Euro pro m² senkten. Neben den Hauptmietdaten, wie der Beginn und Zeitraum des Mietverhältnisses, wurde die Zusicherung einer Mietverlängerung und Expansion, sowie von fünf Parkplätzen und der Namensgebung in der Eingangslobby des Gebäudes schriftlich festgehalten. Für den Innenausbau setzten wir eine mietfreie Zeit von 2,5 Monaten voraus.

Mit einer Forderung der Übernahme des Innenausbaus zuzüglich einer Zahlung von dreißig Prozent der Installationskosten wagten wir in diesem Schreiben sehr viel. Der Plan war, im direkten Gegenzug mit einer gut aufgestellten Auflistung an Vorteilen für das Gebäude-Management und die folgenden Mieter, die Gesprächspartei zu überzeugen. Im Strategieplan wurde bereits beschrieben, dass Unternehmen in der Regel über ein Einsparen der Räumungskosten für die Herstellung des Anfangszustandes froh sein können. Mit großer Spannung wurde der Brief also dem Empfänger übermittelt.

Die Gefahr der Unmündigkeit:

Jene Gefahr war im Beispiel von Exempo nicht vorhanden, da jeder Kontakt und die gesamte Abwicklung während des gesamten Zeitraumes direkt über das Gebäude-Management selbst verlief. Ein Unternehmen sollte vor allem dann Vorsicht walten lassen, wenn Büroflächen über Zeitungs- oder Internetannoncen aufgegeben werden, da Versuche der Untermietung häufig über diese Kanäle angeboten werden.

Die Vertragsniederschrift:

Zum Erstaunen aller Beteiligten wurde der aufgesetzte „Letter of Interest“ geradezu unverändert vom Gebäude-Management angenommen. Sowohl der Preisnachlass als auch die Park- und Namensgebungsrechte wurden einwandfrei akzeptiert.

Einzig im Punkt der Innenausbauauflagen wurden Änderungen vorgenommen, welche im Verhältnis betrachtet mit einem sehr positiven Ende zu verzeichnen waren. Der Vermieter gestattete eine Übernahme der Kosten des Innenausbaus von fünfzehn Prozent, mit der Einschränkung auf alle üblichen Ausstattungsmerkmale eines Büros. Leistungen, die darüber hinausreichen, wie eine Kaffeeküche oder ein besonders großes Besprechungszimmer, werden als Sonderleistungen eingestuft und entfallen dieser Rechnung. Im Einzelnen wurde vorab diskutiert, was als übliches Ausstattungsmerkmal oder eben als Sonderleistung gilt.

Im Gegenzug sollte vertraglich die mietfreie Zeit von 2,5 auf 1,5 Monate gekürzt werden. Nach überschläglicher Absprache mit unserer Bauabteilung wurde eine Bauzeit von circa dreiundvierzig Tagen veranschlagt, was in diesem Falle in das 1,5 Monats-Zeitfenster passte und somit keinen negativen Einfluss auf die Verhandlungen ausübte.

Der Mietvertrag konnte darauf hin am 13. März 2008 in beidseitigem Einvernehmen unterzeichnet werden.

Anwendung der Phase 5: Der Innenausbau:

Der Planungsprozess:

Um den metaphorischen Vergleich erneut aufzugreifen, begannen wir in Phase 5 mit der Planung des passenden Brautkleides, also der detailierten Konzeptionen des Büroausbaus.

Ein großer Vorteil der Planungsarbeiten war, dass das Layout des neuen Büros im Verlauf der technischen Analyse bereits so gut wie fertiggestellt war. Wir konnten also ohne Verzögerung für die in der Abbildung 6 aufgezeigte Innenplanung ein Angebot sowie einen Zeitplan erstellen. Die Übersicht des Angebots ist im Anhang F zu betrachten. Es umfasst alle den Innenausbau einschließenden Arbeiten, angefangen von den Abteilungen und Glaswänden, dem Empfangsbereich mit Rezeptionstisch und Logo-Wand, den Besprechungszimmern und der Kaffeeküche, sowie allen Kabelarbeiten. Die festeingebaute Möblierung wie die Küchenzeile, die Wandschränke und die Rezeptionsanlage ist ebenso enthalten. Die restliche Möblierung gab Exempo aufgrund vorhandener Kontakte selbst in Auftrag.

Unser Preis für die Projektabwicklung belief sich insgesamt auf 2.086.918 CNY, was circa 187.470 Euro ergibt, und somit auch die Budgetgrenze des Ausbaus nicht überstieg.

Der Zeitplan, der im Anhang G zu sehen ist, sah für die Vorarbeiten einen großzügig eingeräumten Zeitraum von siebzehn Tagen vor, dem dann die Konstruktions- und Bauphase von dreiundvierzig Tagen folgen sollte.

Schnell stellten wir fest, dass auch hier Exempo keine Firma der vielen Worte war, sondern umgehend eine Entscheidung herbeiführte. Sie entschlossen sich bereits nach zwei Tagen, den Vertrag zu unterzeichnen, solange der Angebotspreis unter zwei Millionen CNY bleiben würden.

Am 19. März 2008 wurde der Bauvertrag für 1.960.000 CNY unterschrieben.

Die bürokratischen Formalitäten:

Hervorgerufen durch die schnelle Abwicklung der Vertragsangelegenheiten sparten wir uns im Prozess der Vorarbeiten viel Zeit ein, so dass die Genehmigungspapiere für den Ausbau sofort im städtischen Bauamt eingereicht werden konnten. Auch dort wurde in diesen Tagen sehr rastlos gearbeitet, dass die Baugenehmigung bereits am 26. März 2008 auf meinem Schreibtisch zu finden war.

Direkt nach der Vertragsunterzeichnung begannen wir zudem mit den Aufgaben der Arbeitsvorbereitung und Materialbestellung, so dass zum Zeitpunkt der vorliegenden Genehmigung unmittelbar mit den auszuführenden Arbeiten begonnen werden konnte.

Die Bautätigkeiten:

Die Bauzeit verlief im Gesamten betrachtet reibungsfrei und erfolgreich. Es war eine vierundzwanzig Stunden Bauzeitgenehmigung bis Mitte April vorhanden, weil das Gebäude erst zu Beginn des Jahres fertiggestellt wurde, und bis zu diesem Zeitpunkt eine noch sehr hohe Leerstandquote im Gebäude herrschte.

Jeden Montagmorgen beriefen wir ein Gespräch mit Vertretern von Exempo auf der Baustelle ein, in dem wir anhand des Zeitplans den Baufortschritt überprüften.

Am Samstag, den 3. Mai 2008 konnten wir nach siebenunddreißig Tagen Bauzeit den „Luft-Gesundheits-Test“ durchführen, welcher die letzte Hürde vor dem Einzug darstellt. Ein positives Ergebnis erlaubte den Einzug im neuen Büro von Exempo am 5. Mai 2008.