Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen

Diplomarbeit von Danilo Schmidt

Einleitung:

Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilienbestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen repräsentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaften mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Wohnungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert. Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunternehmen im Bestand gehaltenen Wohnungen. Bei rund 38,7 Mio. Haushalten in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.

Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen wächst der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Wohnungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein werden. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Wohnungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interessiert. Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investitionsobjekten sein.

Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungsunternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewertungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert dieser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobilienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unternehmensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw. Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Investoren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewertungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niedergelegten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.

Gang der Untersuchung:

Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese Unternehmen anhand bestimmter betriebswirtschaftlicher Charakteristiken zu analysieren. Eine Abgrenzung hierfür wird zum Großteil aus deren Geschäftstätigkeiten vorgenommen. Zu Beginn des ersten Abschnitts wird daher der Unternehmenszweck einer solchen Gesellschaft anhand eines Mustergesellschaftsvertrages dargestellt. Darauf aufbauend lassen sich die Leistungserstellung, der Produktionsfaktorenbezug sowie der räumliche Wirkungsbereich als Abgrenzungspunkte heraussondern. Wie der Unternehmensbezeichnung "kommunale Wohnungsunternehmen" zu entnehmen ist, stellen Wohnungen einen primären Gegenstand dieser Unternehmen dar, so dass insbesondere auf Immobilien und Immobilienunternehmen Bezug genommen wird. Daneben gilt es auch auf die Eigentümerstruktur und systembezogenen Tatbestände einzugehen, um ein abgerundetes Bild eines kommunalen Wohnungsunternehmens zu erhalten.

In dem darauf folgenden Abschnitt gilt es zunächst, ausgewählte Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen auf ihre Tauglichkeit zu analysieren. Hierzu werden in einem ersten Schritt verschiedene Bewertungsverfahren vorgestellt. Da die Grundsätze der Unternehmensbewertung Rahmenbedingungen abbilden, in dem die eigenverantwortliche Lösung der Bewertung liegen muss, gilt es diese in einem weiteren Schritt darzulegen. Es wird hierbei insbesondere auf die Grundsätze eingegangen, die eine Trennung der Unternehmenseinheit in einzelne Unternehmensteile erlauben. Im Anschluss daran gilt es, die klassischen Bewertungsmethoden - Ertragswertverfahren und Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) - aufgrund ihrer Bedeutung für die Unternehmensbewertungspraxis vorzustellen. Auf den aus dem britischen Wirtschaftsraum stammenden Net Asset Value (NAV) wird in diesem Abschnitt darüber hinaus ausführlich Bezug genommen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der NAV im Einklang mit internationalen Bewertungsstandards steht und als eine zentrale Messgröße für die Bewertung von Immobiliengesellschaften gilt.

Im Hinblick auf die gewonnen Erkenntnisse über die bewertungsrelevanten Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen sowie der vorgestellten Bewertungsverfahren und -grundsätze, gilt es in einem weiteren Schritt anhand ausgewählter Kriterien zu diskutieren, ob die Anwendung dieser Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen tatsächlich zu einem aussagekräftigen Ergebnis führen und dem Wunsch der DVFA, den NAV als Standard anzuerkennen, gefolgt werden kann. Es werden darüber hinaus auch Lösungsvorschläge unterbreitet, die aufbauend auf den erarbeiteten Feststellungen, der Ermittlung eines Unternehmenswertes im Rahmen der Grundsätze der Unternehmensbewertung dienen.

In einem letzten Abschnitt wird die Bewertung eines fiktiven kommunalen Wohnungsunternehmens exemplarisch an Hand des NAV-Verfahrens in seiner ursprünglichen Verfahrensweise sowie unter Anwendung des erarbeiteten, dem IDW entsprechenden Bewertungsverfahrens vorgenommen. Es soll hierdurch erreicht werden, dass die praktische Umsetzung zur Ermittlung sowohl des NAV, welcher aufgrund des derzeitigen Diskussionsstandes an Bedeutung gewonnen hat, als auch des speziell für kommunale Wohnungsunternehmen ermittelten Bewertungsverfahrens vorgestellt werden. Darüber hinaus gilt es gegebenenfalls entstehende Unterschiede aufzuzeigen.

Inhaltsverzeichnis: