Beurteilungskriterien und Empfehlungen zur Analyse und Planung von Shopping Centern

MA-Thesis / Master von Christian Seemann

Einleitung:

Shopping Center sind heutzutage für jeden ein gewohnter Anblick, wie selbstverständlich stehen sie in den meisten Städten und befriedigen die Kaufgelüste bequemer Kunden. Die Schwierigkeiten, die sie verursachen können, sind dagegen weit weniger Menschen bewusst und Motiv für diese Arbeit.

Einige bedenkliche Grundzüge unserer heutigen Gesellschaft finden sich in ihnen wieder und können als eine Ursache für ihren Erfolg gesehen werden.

Die gewünschte Anonymität ist ein wichtiger Faktor, der es Besuchern erlaubt, zu sehen und gesehen zu werden, ohne jeglichen Zwang den unpersönlichen Kontakt zum sozialen Umfeld vertiefen zu müssen, wenn es nicht erwünscht ist.

Man fühlt sich vor den alltäglichen Gefahren und Schwierigkeiten sicher und opfert dafür unbewusst Teile seiner Freiheit für die Regeln und die Überwachung einer künstlichen Welt, die nur gewünschten Zielgruppen offen steht.

Die Schnelllebigkeit spiegelt sich hauptsächlich in der Innenarchitektur wieder, dessen unpersönliche und bezugslose Oberflächen sich überall befinden könnten, ohne jemals gut oder schlecht in ihr Umfeld zu passen. Die Wandflächen bestehen fast ausschließlich aus Schaufenstern, die sich im Tagesrhythmus verändern und den gleichen Ort kontinuierlich verfremden, wodurch Shopping Center auch nie vertraut wirken sondern immer wieder neu erlebt werden.

Der so genannte Verlust der Mitte findet sich in vielen Bereichen des Lebens wieder und wird ebenfalls durch Shopping Center symbolisiert. Der Unterschied zwischen groß und klein wird immer beträchtlicher und das Mittelmaß fällt auch in dieser Branche weg, wo nur noch das Nischenprodukt gesucht wird, was in keinem Center Sortiment je aufgenommen würde weil es nicht Massentauglich ist. Alles andere findet sich in den enormen Verkaufsflächen etablierter Filialisten wieder.

Trotz allem befindet sich der Centerbau in einer seit Jahren andauernden Aufschwungphase. Während wenige Städte noch kein Shopping Center besitzen, wodurch sie einen Verlust der Konkurrenzfähigkeit befürchten, wird Vielerorts schon ein zweites, drittes und viertes Objekt geplant. Eine Innenstadt ohne Stadt Galerie, City Point, Arcaden oder Promenaden ist kaum noch aufzufinden.

Die im Shopping Center Report 2006 angegebenen Zahlen belegen diesen Trend und ermöglicht einen klaren Überblick: Anfang 2006 gab es 372 Shopping Center mit einer Gesamtverkaufsfläche von 9,4 Mio. qm in Deutschland. Die Wachstumsrate beträgt 6,3%, die durchschnittliche Verkaufsfläche stieg auf 31.580 qm, die Centerfläche pro 1000 Einwohner um 14,7% zum Vorjahr.

Ein Vergleich mit den Vereinigten Staaten, dem Herkunftsland des modernen Shopping Center, verdeutlicht ein erschreckendes Entwicklungsszenario. Im Jahr 2005 sind laut ICSC (International Council of Shopping Center) 861 neue Shopping Center entstanden wobei die Gesamtzahl auf 48.695 Objekte gestiegen ist.

Shopping Center prägen zunehmend das Stadtbild und gewinnen eine immer größere Bedeutung sowohl in architektonischer und städtebaulicher als auch in wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Hinsicht. Daher ist auch der wachsende Einfluss auf ihr vielschichtiges Umfeld nicht zu vernachlässigen.

Die, von einer schlechten Centerplanung verursachten, Probleme wirken sich weiträumig auf den unterschiedlichsten Ebenen aus und sind schon heute an vielen Standorten erkennbar, weswegen man solchen Fällen auch eine gewisse Allgemeingültigkeit zusprechen kann.

Im schlimmsten Fall verlieren teure, so genannte 1a- Lagen, durch die im Center entstandenen Verkaufsflächen, an Signifikanz und werden zu b- Lagen degradiert. Bis dato kleinere Nebenstrassen werden durch die großen Parkplätze und den dazugehörigen Verkehr ungünstig belastet, Hauptachsen unterbrochen und die Hierarchie vorhandener Fußgängerstraßen und Wege verändert. Die Architektur und das Stadtbild werden wegen des Kontrasts zwischen einem beispielsweise durch Fachwerk geprägten Altstadtviertel und dem darin platzierten übergroßen Shopping Center banalisiert, ganze Stadtviertel, die vorher durch historische Eigenschaften charakterisiert waren, verändern sich und ihre Ausstrahlung.

Für den wirtschaftlichen Schaden des bestehenden Einzelhandels ist ein Trading Down Prozess verantwortlich. Durch die Verschiebung der 1a- Lagen und die Verlagerung der Handelsschwerpunkte nehmen die Besucherzahlen in ehemaligen Kernbereichen und jetzigen b- Lagen der Innenstadt ab. Die dort seit langem bestehenden und teilweise renommierten Fachgeschäfte sind der Konkurrenz nicht gewachsen und müssen oftmals schließen oder werden durch so genannte Ramschläden (z.B. „1 Euro Läden“) ersetzt. Diese Discounter kompensieren ihre relativ niedrige Gewinnspanne durch hohe Umsätze oder profitieren von sinkenden Mieten und verursachen einen weiteren Rückgang der Attraktivität und der Fußgängerfrequenz, bis sie weiter ziehen und die Ladenflächen leer hinterlassen.

Die Verdrängung mittelständischer, individueller Geschäfte verursacht eine zunehmende Standardisierung des Sortiments durch sich im Center befindliche Franchiser und Filialisten, die mit einem homogenen Massenangebot den Kunden uniformieren.

Die in ähnlicher Form immer wieder auftauchenden Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Shopping Centern deren Architektur und städtebauliche Integration werden in dieser Thesis angesprochen. Das Ziel der Arbeit sind Lösungsansätze die genannten Folgeproblemen entgegenwirken.

Als solide Arbeitsgrundlage und erste grobe Vorauswahl eignet sich eine ebenenübergreifende Materialrecherche zu allen deutschen Shopping Center. Die gewählten Objekte werden anhand bestimmter Schlüsseleigenschaften, wie zum Beispiel die Größe oder Grundform des Centers, in einer Tabelle zusammengefasst um eine übersichtliche Gliederung aller Shopping Center zu ermöglichen.

Durch diese Ordnung ergeben sich mehrere Gruppen aus denen jeweils ein repräsentatives Beispiel eingehend untersucht wird. Die kritischen Einzelanalysen werden in verschiedene Bereiche architektonischen und städtebaulichen Schwerpunkts gegliedert, so dass ein objektiver Vergleich möglich ist.

Das abschließende Ergebnis bilden allgemein gültige Theorien, Beurteilungen und Vorschläge, die es ermöglichen, von Fall zu Fall ein „maßgeschneidertes“ Shopping Center zu entwickeln, was vor allem in Bezug auf Integration und Synergie mit dem jeweiligen städtischen Umfeld nachhaltig funktionieren kann.

In einem letzten Schritt werden einige Leitgedanken beispielhaft umgesetzt, wobei Art und Tiefe der Umsetzung an einem oder mehreren Fällen, vom Ideenkonzept bis zur städtebaulichen Planung variieren können.

Inhaltsverzeichnis:

	Begriffsdefinition	3
1.	Einleitung und Zielsetzung	4
2.	GESCHICHTE
	Passagen und Galerien	7
	Das Warenhaus	9
	Zersiedelung amerikanischer Städte	11
	Die ersten Shopping Center	12
	Shopping Center in Deutschland	13
	Urban Entertainment Center	14
	Lifestyle Center	17
3.	Bestandsaufnahme	18
4.	Gliederung
	Größe und Lage	21
	Konzeption	22
	Bauliche Struktur	23
	Tabellarische Bestandsaufnahme	24
5.	Einzeluntersuchungen
	Übersicht	28
	Kassel, DEZ (Deutsches Einkaufs Zentrum)	30
	Essen, Allee Center	33
	Gießen, Galerie Neustädter Tor	36
	Braunschweig, Schlossarkaden	39
	Kassel, Königsgalerie	44
	Köln, Colonaden am Hauptbahnhof	47
	München, Riem Arkaden	50
	Koblenz, Löhr Center	54
	Berlin, Potsdamer Platz Arkaden	57
	Hannover, Promenade im Hauptbahnhof	61
	Frankfurt am Main, Main Taunus Zentrum	64
	Oberhausen,CentrO	68
6.	Ergebnisse
	Architektur als Desiderat	74
	Öffentlicher Raum als Privatbesitz	76
	Größe als Warnzeichen	77
	Grundriss als Tendenz	79
	Lage als Basis	80
	Warenangebot als Auslöser	82
	Psychologie als strategisches Mittel	84
	Integration als Ziel	86
	Innovation als Mangelware – Konklusion	87
7.	Praktische Ansätze
	Extrovertierte Grundrisse	91
	Innovative Architektur	92
	Moderne Innenarchitektur	94
	Gegenmaßnahmen und Alternativen	97
	Integrationsmöglichkeiten	101
8.	Quellenverzeichnis
	Daten, Literatur	107
	Dissertationen, Zeitungsartikel, Interviews	108
	Eidesstattliche Erklärung	109

Textprobe:

Kapitel 6, Ergebnisse:

Architektur als Desiderat Viele Shopping Center, auch jüngerer Entstehungszeit, haben keine wirkliche Architektursprache, passen sich, bis auf die wenigen Vorgaben des Bebauungsplans, stilistisch nicht in die Umgebung ein, setzten sich nicht ab und stechen nicht durch eine innovative und ganzheitliche Formsprache, einer besonderen Konstruktion, der Wahl moderner Materialien oder ähnlichem hervor.

Natürlich gibt es auch herausragende Beispiele, Objekte die eine Erwähnung Wert sind, in Fachbüchern vorgestellt und von Betreibern als Vorzeigeobjekt angepriesen werden. Der Großteil der Shopping Center, die breite Basis ist durch ganz andere Merkmale gekennzeichnet und kann nicht durch genannte Vorbilder repräsentiert werden.

„Form follows Function“ sprach Louis Sullivan und drückte damit einen grundsätzlichen Gestaltungsleitsatz aus, dessen Hintergründe und Bedeutung Architekten im Studium verstehen anwenden lernen. Dieser Satz sollte kein missverstandener Freifahrtschein sein um Form und Gestalt Stadtbild prägender Gebäude zu vernachlässigen, weil Architektur als überflüssige Ausgabe gesehen wird.

Nach nun über 40 Jahren, eine Zeit in der vor allem Kundenakquisition und Product Placement Strategien optimiert wurden, wirken viele Neueröffnungen der letzten Jahre immer noch so unbeholfen und anspruchslos wie viele Altbestände.

Zumindest was Fassaden angeht, kann man tatsächlich bei einigen Objekten einen Fortschritt nachvollziehen, doch auch diese Entwicklung ist leicht durchschaubar. Wie in vielen anderen Branchen wird untersucht was gerade Mode ist und dem Trend schlicht gefolgt. Im besten Fall wird ein Architektenwettbewerb für die Fassade ausgelobt, oder ein bekannteres Büro mit der ruhmreichen Aufgabe beauftragt ein „schickes Kleid“ für das Center zu entwerfen, jedoch nur bis höchstens einen Meter hinter die Fassade zu planen. So entsteht die klischeehafte Schafsmaske, denn während die Hülle noch einen gewissen Spielraum für Architektur offen lässt, immerhin passt das ins Konzept der Kundengewinnung, steht im Inneren der Verkauf an erster Stelle und alles andere richtet sich danach.

Die fehlende Übereinstimmung zwischen Innen und Außen ist ein Punkt der die meisten Shopping Center verrät. Die Interieurs sind, standortunabhängig, beliebig gegeneinander austauschbar, bis auf kleinere Ausführungsdetails, Einbauten und Möbel verschiedener Hersteller, unterschiedliche Oberlichter, leicht changierende Bodenbelagsmuster, sind sie immer gleich. Die Grundstruktur und der Aufbau entsprechen ein und demselben Prinzip, dass sich im Laufe der Jahre scheinbar als das effektivste herausgestellt hat. Glänzenden Kunststeinfliesen und spiegelnden Flächen, grelle Geschäftsbeleuchtung und übersättigte Schaufenster führen zu einer vollkommenen Reizüberflutung, die synthetische und betäubende Innenarchitektur erlaubt keine kostenlosen Ruhepausen und offenbart mit ernüchternder Klarheit ihren Sinn.

Größe als Warnzeichen Die Länge der Schaufensterfronten ist zugleich das Stichwort für eine weitere Konsequenz der Überdimensionierung von Shopping Center: die zurückgelegten Weglängen. Nationale Mobilitätsstudien belegen, dass die zurückgelegte Fußweglänge im Bevölkerungsdurchschnitt je nach Erhebung zwischen 1.000 m und 1.400 m liegt. Ein Shopping Center mit einer Verkaufsfläche von ca. 30.000 qm auf 3 Ebenen hat eine Gesamtlauflänge von ca. 900 m, wobei nur die Einkaufsstrasse ohne jeglichen Geschäftsbesuch berechnet wurde.

Addiert man diesem Streckenwert noch die Wege durch ein oder mehrere Verkaufsräume, so ist es offensichtlich, dass ein Kunde sich nicht mehr allzu lange in einer vielleicht einige hundert Meter entfernten Innenstadt, aufhalten wird.

In dem gesamten Zusammenhang sei auch noch einmal die Problematik der Kritischen Masse erwähnt, also der Verkaufsflächenzahl, die als Grenze gilt, bei dessen Überschreitung ein Center wirtschaftlich unabhängig von seinem Umfeld bestehen kann und von daher theoretisch auf keine städtische Infrastruktur mehr angewiesen ist. Nicht jedes Center mit mehr als 15.000 qm ist vollkommen autark, Faktoren wie ein breit gefächertes Warenangebot und eine gute, belebte Lage spielen dabei auch eine Rolle. Wenn ein Einkaufszentrum nicht auf eine Integration und Synergie mit der bestehenden Handelsstruktur angewiesen ist, wie es bei der aktuellen Wirtschaftslage umgekehrt der Fall ist, entsteht ein Ungleichgewicht und das Center ist im Vorteil.

Psychologie als strategisches Mittel Die Namensgebung ist ein einfaches Mittel, um dem Center ein gewisses Image bzw. eine Bedeutung zu suggerieren die dazu beiträgt über die tatsächliche Gewöhnlichkeit des Objekts hinweg zu täuschen.

Eine Anlehnung an den historischen Hintergrund des Ortes ist dabei ebenso üblich (Schlosshöfe, Schlossarkaden) wie der Missbrauch von Architektur- Definitionen Viele als Arkaden bezeichnete Center besitzen keine einzige Arkade, eine Galerie die sich nicht in einer Fußgängerzone befindet und einen geschlossenen Knochengrundriss aufweist, ist keine Galerie und um ein Allee Center zu sein, bedarf es einer Allee im Center oder wenigstens in dessen näheren Umkreis. Aus der Weltgeschichte entstandene Begriffe, wie Forum, Hof, Platz und Tor sind in diesem Zusammenhang vollkommen deplatziert und unter einen Park wird sicherlich auch etwas anderes verstanden als ein gewöhnliches Shopping Center.

Ebenso führen Slogans dazu das gewählte Center-Image zu untermauern, den Besuchern ein Bild einzureden das mit Begriffen wie Freizeit, Abenteuer und Urlaub, Qualität, Extravaganz und Erlesenheit verbunden wird, ob die angekündigten Werteigenschaften zutreffen spielt dabei keine große Rolle:

- Einkaufserlebnis der Extraklasse.

- Shopping Faszination.

- Shopping Genuss.

- Neue Shopping Dimension.

- Willkommen zur feinsten Adresse.

- Alles da bürgernah! Die neue Stadtmitte.

- Der spektakuläre Einkaufsmagnet.

- Impulse für den Einzelhandel.

- Einkaufstreffpunkt für die ganze Familie.