Betriebskostenmanagement von Wohnimmobilien durch Implementierung eines Kennzahlensystems

Diplomarbeit von Antje Erndt

Einleitung:

Betriebskosten haben sich zu einer spürbaren Belastung für Mieter und Eigentümer entwickelt. Ursächlich dafür sind kontinuierlich hohe Steigerungsraten aller einfließenden Kostenarten in den letzten Jahren. Dies gilt insbesondere für den Bereich öffentlicher Gebühren und Abgaben.

Üblicherweise sind Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Doch auch die Vermieter können diese Kosten nicht länger nur als durchlaufende Posten betrachten. Infolge der hohen Leerstandsraten sind zunehmend auch sie vom festgestellten Kostenanstieg betroffen. Von beiden Seiten werden daher neue Anforderungen an das Immobilienmanagement gestellt. Das Bewirtschaftungsmanagement mit dem Schwerpunkt Betriebskostenoptimierung entwickelt sich zum neuen Geschäftsfeld. Primärziel ist eine Verbesserung der Nutzerzufriedenheit, welche niedrige Fluktuations-raten und damit einen höheren Vermietungsstand bewirkt. Da potentielle Mieter bei der Auswahl eines Objektes zunehmend die Gesamtbelastung beachten, wird gleichzeitig die Vermietung unterstützt.

Die Optimierung der Betriebskosten erfordert zum einen die erfolgreiche Realisierung von Einzelprojekten, zum anderen aber kontinuierliche Verbesserungsmaßnahmen. Für beide Ansätze stellt das Benchmarking ein grundsätzlich geeignetes Verfahren dar. Jedoch besteht durch weitgehend heterogene Immobilieneigenschaften stets die Schwierigkeit, für einen Gesamtkostenvergleich geeignete Vergleichspartner zu finden. Lösungen dafür stellen Umrechnungsfaktoren und Detailanalysen dar. Vergleiche sind somit über die Definition spezifischer Kennzahlen möglich.

Das entwickelte Kennzahlensystem besteht aus einer Vielzahl von Einzelkennzahlen, welche inhaltlich aufeinander aufbauen und rechentechnisch miteinander verknüpft sind. Das System besitzt die Struktur einer Pyramide. Im unteren Teil befinden sich viele detaillierte Kennzahlen, die nach oben hin stufenweise aggregiert werden. An der Spitze ergibt sich die oberste Zielkennzahl.

Eine Überprüfung des Aussagegehaltes der ins Verhältnis gesetzten Größen ist mit Hilfe von Korrelationsanalysen durchgeführt worden. Dabei wurde festgestellt, daß für einzelne Kostenarten andere Bezugsgrößen besser geeignet sind, als die Standardgröße Wohnfläche.

Ein zweiter Aspekt bei der Bildung aussagekräftiger Kennzahlen ist die Prüfung der generellen Vergleichbarkeit der einbezogenen Objekte. Um signifikante Unterschiede zu erkennen, müssen Clusteranalysen erfolgen. Damit wird gesichert, daß alle Untersuchungsobjekte mit ähnlichen, unbeeinflußbaren Basismerkmalen einer entsprechenden Klasse zugeordnet werden. Nur innerhalb dieser Objektklassen ist ein Kennzahlenvergleich zweckmäßig. Die Möglichkeiten von Clusteranalysen und der Klassenbildung werden am Beispiel der Kostenart Heizung demonstriert. Somit kann der bedeutendste Kostenfaktor verursachungsspezifischer analysiert werden.

Das Ergebnis der Arbeit ist ein Kennzahlenspiegel für Betriebskostenarten. Die Merkmalsausprägungen werden jeweils mit statistischen Parametern für Mittelwerte (Arithmetisches Mittel, Median) und Streuungsmaße (Minimum, Maximum, Variationsbreite, Standardabweichung) bestimmt.

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