Bestimmung der Nutzungseignung von Gewerbeflächen für eine differenzierte Standortentwicklung

! Mindestanforderungen, ! Präferenzen sowie ! Indifferenzen. Es existieren eine Reihe von Faktoren und Kriterien, deren Beachtung für den Er186 folg der Unternehmen einer Zielgruppe von großer Bedeutung ist. An sie werden bestimmte Mindestansprüche gestellt, die am Standort in der geforderten Weise unbe187 dingt erfüllt sein müssen. Diese sogenannten K.O.-Kriterien dienen dazu, eine Vorselektion der Standortalternativen durchzuführen. Anderseits existieren aber auch Kriterien, bei denen die Zielgruppe eine bestimmte Eigenschaft präferiert. Eine Nichtübereinstimmung führt nicht automatisch zum Ausschluß des Standortes, sondern geht, zwar mit einem entsprechend negativen Werturteil, in die Gesamtbeurteilung ein. Ein komplementäres Kriterium mit einer starken Ausprägung kann die negative Bewertung schon wieder kompensieren. Es ist denkbar, daß für eine Zielgruppe bestimmte Kriterien bei einer Standortwahl keine wesentliche Rolle spielen, sie möglichen Gegebenheiten somit indifferent gegenüber steht. In der Praxis würden diese Kriterien unberücksichtigt bleiben. Je differenzierter aber die Verflechtungen des Betriebes mit seiner Umwelt sind, um so mehr Kriterien müssen bei einer Standortsuche angesetzt werden.188 [...]

Mittels einer Zielgruppenanalyse sollen die spezifischen Standortanforderungen von Zielgruppen ermittelt, aufbereitet und in strukturierter Form visuell dargestellt werden. Sie läßt Einflußfaktoren erkennen, die das Rentabilitätspotential der Unternehmen besonders beeinflussen (Kriterien mit hohen Anforderungen).179 Es werden aber auch Faktoren sichtbar, die nur eine untergeordnete Bedeutung haben und somit die Standortwahl kaum behindern (Kriterien mit geringen Anforderungen). Diese Informationen sollen der Kommune schließlich dazu dienen, geeignete Rahmenbedingungen für unternehmerische Aktivitäten in der Gemeinde zu schaffen.180 Dazu zählt z.B. auch die Bereitstellung geeigneter Flächen, entsprechend den Anforderungen der Investoren. Für eine Kommune sind Zielgruppen bestimmte abgrenzbare Gruppen von potentiellen Nutzern gewerblicher Flächen, die für die wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde von besonderer Bedeutung sind. Von Interesse sollen hier insbesondere die Wirtschaftszweige des sekundären Sektors sein. Deren spezifische Standortanforderungen weisen untereinander eine sehr heterogene Struktur auf, so daß sich Verallgemeinerungen nur begrenzt anstellen lassen.181 Die Schwierigkeit, zu einem aussagekräftigen Ergebnis zu gelangen, liegt in dem komplexen System vielfältiger, qualitativer Anforderungen, die sich sowohl zwischen den verschiedenen industriellen Bereichen als auch zwischen den einzelnen Unternehmen unterscheiden können. Obwohl gerade die betriebsspezifischen Ansprüche meist einen hohen Einfluß auf das Standortwahlverhalten haben, können diese in der Analyse nicht berücksichtigt werden.182 Persönliche Präferenzen der Eigentümer nehmen dagegen nur noch eine untergeordnete Bedeutung ein.183 [...]

Eine Standortentscheidung ist für ein Unternehmen eine strategische Entscheidung mittel- bis langfristigen Charakters aus rein betriebswirtschaftlich motivierten Gründen heraus, mit nachhaltigen Auswirkungen auf Kosten und Erlöse und damit 173 auch auf die relative Wettbewerbsposition auf dem Markt. Unter Vernachlässigung irrationaler Entscheidungen orientiert sich die unternehmerische Planungspraxis an dem ökonomischen Prinzip der Gewinn- und Rentabilitätsmaximierung.174 Es existieren demnach nachvollziehbare Gründe, die zur Wahl eines bestimmten Standortes führen. Diese Bestimmungsgründe konkretisieren sich in den Gebrauchsanforderungen und unterscheiden sich in ihren Ausprägungen u.a. zwischen den verschiedenen Wirtschaftszweigen. Das Anspruchsniveau variiert zudem in Abhängigkeit von dem Typus der Standortentscheidung (Neugründung, Verlagerung, Ausgliederung eines Betriebsteils etc.), dem betrieblichen Funktionsbereich (Produktion, Verwaltung, Lagerhaltung, 175 Forschung- und Entwicklung), der Betriebsgröße und der Technologieorientierung. Vereinfacht ausgedrückt ist die Nachfrage nach geeigneten Flächen das Ergebnis eines Entscheidungsprozesses über Quantität und Qualität der einzusetzenden Produk176 Sie wird aber tionsfaktoren auf der Grundlage relevanter Anforderungskriterien. auch beeinflußt von den Determinanten Kosten, Zeit und von subjektiven Wert- bzw. Zielvorstellungen innerhalb des Informationsbeschaffungsprozesses. Das Risiko einer Fehlentscheidung kann minimiert werden, wenn die Informationsbeschaffung und -verarbeitung bei der Standortentscheidung einen hohen Stellenwert einnimmt.177 In der Praxis läuft der Prozeß der Standortwahl meist stufenweise ab, d.h. zuerst erfolgt die Auswahl auf Makroebene (Land, Region) und Mesoebene (Kommune, Stadtteil), 178 danach auf Mikroebene (bestimmte Fläche innerhalb der Kommune). Die Makroebene soll in der Arbeit unberücksichtigt bleiben. In den folgenden Unterabschnitten geht es darum, ein Transformationsverfahren zur Übertragung von spezifischen Standortanforderungen in eine bewertbare Form aufzustellen und anschließend auf ausgewählte Zielgruppen anzuwenden. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die visuelle Darstellung in sogenannten Zielgruppenprofilen gelegt, welche ein Bestandteil des später zu entwickelnden Verfahrens zur Analyse der Standorteignung sind. [...]