Die Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung und Veräußerung von Not leidenden Immobilienkrediten

Diplomarbeit von Marc Pamin

Einleitung:

Die Problematik Not leidender Immobilienkredite ist in Deutschland seit dem Jahr 2003 stark in das Licht der Öffentlichkeit gerückt worden. Seitdem ist die Investitionswelle ungebrochen, was sich jedoch nicht nur auf spektakuläre Deals, wie die Veräußerung eines Immobilienfinanzierungsportfolios der Hypo Real Estate Group an den Investor Lone Star, zu einem, für Not leidende Kredittransaktionen nach eigenen Angaben weltweit einzigartigen Wert der Forderungen von 3,6 Milliarden Euro, beschränkt.

Allein der Investor Lone Star wickelte in den letzten drei Jahren auf dem deutschen Markt Transaktionen von Non-performing Loans (NPLs) im Volumen von 8,5 Milliarden Euro ab, die zu 75% mit Immobilien besichert waren. Auch aus Bankensicht spielt die Entstehung, aber vor allem die Veräußerung von NPLs, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der in Basel II bestehenden Richtlinien für die Eigenkapitalunterlegung, eine große Rolle. Diese Aussagen belegen die gegenwärtige Aktualität des Themas für die Kapital- und Immobilienmärkte.

Werden jedoch die vergangenen Transaktionen betrachtet, ist auffällig, dass ausschließlich amerikanische Investoren als Käufer tätig waren, wohingegen sich deutsche Marktteilnehmer auf Grund der anhaltend negativen Entwicklungen auf den nationalen Märkten zurückhielten. So wurde Deutschland als Lieblingsanlageziel international agierender Anleger deklariert, wobei die in letzter Zeit durchgeführten Transaktionen in den Bereichen Not leidender Kredite und Wohnungsportfolien die jährlich getätigten Neuinvestitionen der inländischen institutionellen Investoren auf dem deutschen Markt übersteigen. Die Tatsache, dass sich ausschließlich U.S. amerikanische Investoren auf diesem Markt befinden, beruht einerseits auf deren risikofreudigen Investitionsstrate-gien und andererseits auf dem erlangten Erfahrungsreichtum im internationalen Umgang mit NPLs sowie den einhergehenden Krisen.

In diesem Zusammenhang wird ersichtlich, dass diese Investoren offensichtlich in der Lage sind, das zukünftige Marktpotenzial zu antizipieren und dieses Wissen gewinnbringend einzusetzen. Hierbei scheint die Kenntnis der Immobilienzyklen von entscheidender Bedeutung.

Aus diesem Grund soll im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit die Verbindung zwischen Immobilienzyklen und Not leidenden Krediten in deren Entstehungs- und Veräußerungsphasen hergestellt sowie verdeutlicht werden, welchen Einfluss der Immobilienzyklus in diesem Sinne auf die jeweiligen Marktakteure ausübt. Der erörterten Relevanz dieser Problematik steht jedoch bisher eine nur unzureichende theoretische Würdigung gegenüber. Des Weiteren gestaltet sich die Informationsgewinnung auf Grund der fragmentierten und intransparenten Märkte der Immobilienbranche als äußerst komplex.

Von einer Festlegung auf einen bestimmten Immobilientyp, wie bspw. Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien, soll im Verlauf der vorliegenden Arbeit abgesehen werden, da sich die Auswirkungen von Immobilienzyklen auf NPLs auch ohne eine en detail Betrachtung untersuchen lassen. Demnach soll von einer solchen aus Gründen der Übersichtlichkeit und des Verständnisses verzichtet werden.

Gang der Untersuchung:

Nach einer grundlegenden Einführung in den Themenbereich sowie einer Abgrenzung des der vorliegenden Arbeit übergeordneten Verständnisses im Laufe des ersten Kapitels ist Kapitel 2 der Erörterung der theoretischen Grundlagen gewidmet, welche für das tiefer gehende Verständnis dieser wissenschaftlichen Arbeit von Bedeutung sind. Hierbei ist gesondert auf die beiden Untersuchungsgegenstände der weitergehenden Ausführungen, dargestellt durch Immobilienzyklen sowie Not leidende Immobilienkredite, einzugehen, wobei jeweils die wesentlichen Begrifflichkeiten sowie die konzeptionellen Grundlagen zu erörtern sind. Hierbei sind insbesondere die exogenen und endogenen Einflüsse, die bei der Entstehung von Immobilienzyklen zusammenwirken, von großer Relevanz für ein Verständnis der weitergehenden Ausführungen.

Kapitel 3 ist der Untersuchung der Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung Not leidender Immobilienkredite gewidmet. Ein tiefgründiges Verständnis der Problematik dieser wissenschaftlichen Arbeit erfordert hierbei eine differenzierte Betrachtung der zyklusbedingten Entstehungsgründe und -zeitpunkte des vermehrten Aufkommens von NPLs, bevor auf deren Auswirkungen für die betroffenen Marktak-teure in den Phasen9 des vermehrten Aufkommens Not leidender Immobilienkredite eingegangen werden soll. Hierbei sind Banken, Schuldner und Investoren als betroffene Interessengruppen zu identifizieren, aus deren Sicht jeweils die Einflüsse und das Interesse bezüglich der Entstehung Not leidender Immobilienkredite erörtert werden sollen. Auch sind in diesem Zusammenhang Lösungsansätze für die bestehenden Probleme, die aus dem Zusammenspiel exogener und endogener Einflüsse hervorgehen, vorzuschlagen.

Darauf folgend wird im Rahmen des vierten Kapitels die Bedeutung von Immobilien-zyklen für die Veräußerung Not leidender Immobilienkredite analysiert. Auch hier ist eine differenzierte Betrachtung von zwingender Notwendigkeit für das Verständnis dieser wissenschaftlichen Arbeit. Dabei wird zwischen den notwendigen Grundlagen bezüglich der zyklusbedingten Veräußerung und des Veräußerungszeitpunktes von NPLs unterschieden, bevor auf die Aktionen der und Auswirkungen auf die betroffenen Marktakteure eingegangen werden soll. Auch hier wird zwischen den zuvor identifizier-ten Interessengruppen der Banken und Investoren sowie zusätzlich und an Stelle der Schuldner den Workout Dienstleistern unterschieden.

Kapitel 5 rundet diese wissenschaftliche Arbeit durch eine Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse sowie einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen hinsichtlich der Problematik der Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung und Veräußerung Not leidender Immobilienkredite ab.

Inhaltsverzeichnis:

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Textprobe:

Kapitel 3.3, Entstehungszeitpunkte im Immobilienzyklus: Da jedes Darlehen mit einem gewissen Ausfallrisiko behaftet ist, kommt es regelmäßig zu einem durchschnittlichen Anteil von Kreditausfällen. Im Folgenden soll jedoch eine Betrachtung der überdurchschnittlichen Entstehung fauler Kredite durchgeführt werden. Diese sollen phasenbezogen in den Verlauf des Immobilienzyklus eingeordnet werden. Da Banken unter den rechtlichen Grundlagen des Datenschutzes keine Daten bezüglich der Entstehung oder deren Volumina offen legen dürfen, existiert hier nur eine sehr beschränkte Informationsbasis.

Über die rechtlichen Beschränkungen hinaus werden in Deutschland aus Reputationsgründen jegliche Geschäftstätigkeiten in Verbindung mit früheren Fehlentscheidungen bei der Kreditvergabe ungern publik gemacht. Potenzielle vermehrte Entstehungszeitpunkte Not leidender Immobilienkredite lassen sich jedoch schätzungsweise in den gesamtwirtschaftlichen Kontext schlechter Marktlagen einordnen. Als Marktbeispiel sei der Büromarkt Frankfurt am Main in seiner Rolle als wichtigster Büromarkt Deutschlands aufgeführt. Für diesen existiert eine große Anzahl detaillierter Marktberichte. Werden diese betrachtet, befindet sich der Markt in der Talsohle und seit dem Jahr 2001 erstmalig wieder vor einem Aufschwung.

Da sich bis zum Jahr 2000 nahezu alle Märkte grundlegend positiv entwickelten, ist eine vermehrte Entstehung Not leidender Immobilienkredite vor diesem Zeitpunkt unwahrscheinlich. Die auf die Konjunktur und die Kapitalmärkte wirkenden exogenen Schocks, wie die Trendwende der New Economy im Jahr 2000 und die Vorfälle des 11. September 2001, hatten einen starken Einfluss auf den Verlauf der Zyklen. Hierbei reagierte der Kapitalmarkt unmittelbar auf die veränderten Bedingungen. Der Immobilienmarkt hingegen reagierte auf Grund des Konstruktions-Lags mit einer zeitlichen Verzögerung.

Auf Grund des kontinuierlichen wirtschaftlichen Anstiegs vor diesen Schocks entwickelten sich sowohl die Immobilien- als auch die Kapitalmärkte positiv, was auf einen stabilen Bestand von NPLs in den Bankbilanzen schließen lässt. Demzufolge muss die vermehrte Entstehung im Zeitraum zwischen den Abschwungjahren von 2001 bis 2005 aufgetreten sein. Als Resultat der umfassenden Neubauprojekte im Einklang mit wirtschaftlichem Wachstum ist durch Timelags ein signifikantes Überangebot am Markt entstanden, das es bei bereits negativen Entwicklungen im gesamtwirtschaftli-chen Umfeld zu absorbieren galt. Ein solch immenses Überangebot gepaart mit marktbeeinflussenden endogenen und exogenen Schocks bringt massive Mietpreisein-brüche mit sich und wirkt sich in ausbleibenden Erträgen für die Schuldner aus.

Weiteren Aufschluss über das negative Marktverhalten liefern die von der Zwangsversteigerungsdatenbank ARGETRA erhobenen Daten. Diese belegen, dass die Menge der Zwangsversteigerungen in genau dem Zeitraum des Abschwunges am Immobilienmarkt immens zugenommen hat, in dem die Transaktionsvolumina stetig abnahmen. Die schwache und beständig sinkende Investitionsleistung institutioneller Investoren und der gleichzeitige Anstieg der Zwangsversteigerungen belegen die vermehrte Anzahl von NPLs. Dementsprechend deuten Zwangsversteigerungen direkt auf faule Kredite hin, da jeder Zwangsversteigerung notwendigerweise ein Not leidender Immobilienkre-dit vorausgeht. Diese Tatsache belegt eindeutig die Entstehung von NPLs in diesem Zeitraum. Dies wird unterstützt durch die sinkende Investitionsleistung institutioneller Investoren, was eine typische Eigenschaft des Immobilienzyklus in der Abschwung- und Rezessionsphase ist.