Die Bedarfsbewertung von Immobilien im Privatvermögen und Gestaltungsmöglichkeiten zur Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge

Diplomarbeit von Anke Löffler

Einleitung:

Die Immobilienbranche boomt. In Fernsehspots werben Immobilienmakler und Bauträger um die Gunst derjenigen, die der erdrückenden Steuerlast überdrüssig geworden sind. Auch die langsam einsetzende und von Banken, Medien und Immobilienmaklern geschickt inszenierte „Euro-Panik“ trägt zu den Milliardenumsätzen dieser Branche bei.

Es gilt aber nicht nur, die momentane Steuerbelastung durch geschickte Planung zu senken, sondern auch die Vermögensübertragung geschickt zu regeln, damit sich die Erben noch an dem Vermögen erfreuen können. Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge müssen von den Beteiligten vorausgeplant werden. Das gilt um so mehr, als sich in den vergangenen zehn Jahren das Erbschaftsteueraufkommen nahezu verdoppelt hat und sicherlich kräftig weiter steigen wird. Obwohl die von der Bundesregierung geplanten Änderungen im Hinblick auf die Bedarfsbewertung von Grundvermögen um zwei Jahre auf das Jahr 2004 verschoben wurden, ist es ratsam, frühzeitig die Vermögensnachfolge zu regeln.

Besonders im Erbfall kommt es bei der Übertragung von Immobilien im Privatvermögen bei den Erben häufig zu bösen Überraschungen. Oftmals kann die anfallende Erbschaftsteuer nicht aus dem Nachlass oder dem Vermögen des Erben bezahlt werden und die Immobilie muss verkauft werden.

Wer nicht die steuerlichen Auswirkungen des Erbfalls dem Zufall (und damit ggf. einen Großteil seines Vermögens dem Finanzamt) überlassen will, muss sich nicht nur über mögliche testamentarische Regelungen, sondern vor allem über eine vorgezogene Vermögensübertragung Gedanken machen.

Gang der Untersuchung:

Im ersten Teil dieser Arbeit wird auf die Bedarfsbewertung von Immobilien im Privatvermögen im Hinblick auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer eingegangen. Die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist nicht - wie oft angenommen - der Verkehrswert der Immobilie, sondern ein besonderer Bedarfswert, der sich aus dem Bewertungsgesetz ergibt. Die Ermittlung dieses Bedarfswerts für die einzelnen Immobilien wird anschaulich erklärt und durch Fallbeispiele deutlich gemacht.

Im zweiten Teil wird besonders auf die Gestaltungsmöglichkeiten zur Übertragung von Immobilien im Privatvermögen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eingegangen. Eine frühzeitige Planung kann die steuerlichen Belastungen stark verringern. Dabei bedeuten vorgezogene Vermögensübertragungen nicht unbedingt, dass die Eltern oder die Überträger dieses Vermögen ersatzlos aus der Hand geben: Interessante Gestaltungsmodelle sind oft die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder gegen wiederkehrende Zahlungen, entweder als Kaufpreisrente oder als Versorgungsleistungen in Form einer dauernden Last.

Diese Arbeit bietet deshalb im zweiten Teil verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für die vorgezogene Übertragung von Immobilien im Privatvermögen an. Anhand von Fallbeispielen werden die Gestaltungsmöglichkeiten praxisnah veranschaulicht.

Da es sich hierbei um ein sehr komplexes Thema handelt, werden nur die Grundfälle aufgezeigt und mit konkreten Beispielen erklärt. Besondere Einzelprobleme müssen anhand des jeweiligen Einzelfalles geklärt werden. Allerdings ist es immer empfehlenswert, einen Steuerberater und einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen sowie die geplanten Übertragungen mit dem zuständigen Finanzamt abzuklären.

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