Basel II und die Auswirkungen auf die Immobilien-Projektentwicklungsunternehmen

Diplomarbeit von Jens J. Jacobi

Problemstellung:

Der Entwurf der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II) des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht einschließlich des dritten Konsultationspapiers von Ende April 2003 ist der Ausgangspunkt der Diskussion um Ratings und deren Auswirkungen auf das Kreditgewerbe und die Projektentwicklungsunternehmen. In Zeiten zunehmender Liberalisierung und Globalisierung der Märkte sowie des technischen Fortschritts hat sich an den Finanzmärkten in den letzten Jahren ein Prozess tief greifender Veränderungen vollzogen, der sich auch auf die traditionellen Bankgeschäfte auswirkt. Angesichts der gestiegenen Anzahl von Insolvenzen sowie der erhöhten Ausfallrisiken von Kreditengagements werden heute vermehrt Anstrengungen unternommen um die Stabilität der Finanzmärkte besser abzusichern. Dabei steigen die Anforderungen an das Kredit- und Risikomanagement von Banken und Unternehmen gleichermaßen.

Mit der Weiterentwicklung des bankenaufsichtlichen Regelwerks (Basel I), welches die Mindest-Eigenkapital-Unterlegung bei Banken bestimmt, sollen nun die zunehmende Komplexität und der steigende Risikogehalt der Finanzgeschäfte berücksichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass zukünftig die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals, welches Banken für die von ihnen gewährten Kredite unterlegen müssen um den Verpflichtungen ihrer eigenen Gläubiger nachkommen zu können, stärker an den individuellen Risiken der vergebenen Kredite orientiert sein wird.

Als eine Konsequenz daraus rückt Basel II Ratings, die zukünftig die unterschiedliche Bonität der Kreditnehmer bestimmen sollen, in den Mittelpunkt der Kreditvergabe. Kreditinstituten wird dabei die Wahl gestellt, Agentur-Ratings zu verwenden oder bankinterne Ratings durchzuführen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt liegt hauptsächlich bei internationalen Finanz- und Großkonzernen ein Rating vor. Zukünftig soll jedoch mit Hilfe eines Ratings bei kleinen und mittleren Unternehmen Transparenz geschaffen werden.

Durch die in Basel II vorgesehene grundlegende Änderung der Eigenkapitalunterlegung für Kreditrisiken bei Banken werden sich die „Spielregeln“ im Firmenkundenkreditgeschäft erheblich ändern. Aufgrund des kausalen Zusammenhangs zwischen der Eigenkapitalunterlegung von Banken für Kreditgeschäfte und der Fremdkapitalzinsen für Unternehmen kann diese Veränderung besonders für die Projektentwicklungsbranche in Deutschland gravierende Auswirkungen haben. Für die Immobilienwirtschaft hat Basel II insofern große Bedeutung, als sie sich einerseits durch ein sehr hohes Investitionsvolumen auszeichnet und anderseits der Anteil von Fremdkapital bei der Finanzierung besonders hoch ist. Der durchschnittliche Eigenkapitaleinsatz bei Immobilieninvestitionen beträgt in der Regel zwischen 15 und 25%, so dass ein erheblicher Anteil der Investitionskosten fremdfinanziert werden muss. Daraus wird die Bedeutung von Basel II für die Immobilienbranche deutlich. Eine intensive Auseinandersetzung mit den Folgen von Basel II ist daher gerade für Projektentwickler dringend erforderlich.

Gang der Untersuchung:

Zielsetzung dieser Arbeit soll es sein, den Baseler Akkord hinsichtlich seiner Auswirkungen auf Projektentwicklungsunternehmen kritisch zu untersuchen. Dabei wird schwerpunktmäßig auf die für Projektentwickler relevanten Fragestellungen sowie zukünftige Anforderungen und mögliche Veränderungen der konkreten Finanzierungssituation und auf Handlungsoptionen eingegangen.

Im zweiten Kapitel der vorliegenden Arbeit sollen zunächst grundlegende Begriffe definiert, abgegrenzt und in einen wirtschaftlichen Kontext eingeordnet werden. Dabei werden als erstes die Geschichte, Zeitplan und die Ziele von Basel II beschrieben. Anschließend erfolgt eine begriffliche Klärung der Immobilien-Projektentwicklung.

Im Weiteren werden bankspezifische Aspekte und der Begriff „Rating“ eingeführt sowie dessen verschiedene Ausgestaltungsformen und die ausübenden Institutionen vorgestellt. In dem darauf folgenden Kapitel werden die Gestaltung und der Aufbau der neuen Eigenkapitalvereinbarung unter Berücksichtigung des dritten Konsultationspapiers dargestellt. In diesem Kapitel liegt der Schwerpunkt auf den Regeln und Anforderungen von Basel II, bei denen eine überproportional hohe Belastung von Projektentwicklungsunternehmen zu befürchten ist. Dabei werden insbesondere die den Kreditinstituten zur Wahl stehenden Ratingansätze erläutert um ein Verständnis der Baseler Vorschläge zu erlangen.

Darauf aufbauend wird im vierten Kapitel der Versuch unternommen die konkreten Auswirkungen des neuen Baseler Akkords auf Projektentwickler deutlich zu machen. Obwohl zum jetzigen Zeitpunkt einige Detailfragen von Basel II noch ungeklärt sind, so scheinen doch bereits Grundtendenzen der Konsequenzen für die Projektentwicklungsunternehmen ableitbar zu sein. Aufgrund der besonderen Rolle, die dem Analyseinstrument Rating durch die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung für die zukünftige Kreditvergabepraxis zukommt, wird es in seinen Grundstrukturen präsentiert und in den Zusammenhang eingeordnet. Im Weiteren wird der Versuch unternommen die wesentlichen Aspekte eines Immobilienkreditratings zu erörtern, indem ein Analysesystem entwickelt wird, welches aus den beiden Hauptbestandteilen Unternehmensrating und Projektrating besteht und wesentliche Faktoren eines Immobilien-Ratings aufzeigt.

Vor dem Hintergrund der abgeleiteten Veränderungen beschäftigt sich Kapitel 5 mit den Handlungsoptionen für Projektentwicklungsunternehmen. Hier werden neben der Transparenzschaffung schwerpunktmäßig mögliche Finanzierungsalternativen dargestellt.

Im letzten Kapitel erfolgt eine Zusammenfassung und eine Schlussbetrachtung des Sachverhalts. Mit einem Ausblick soll die Arbeit abgerundet werden.

Inhaltsverzeichnis: