Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten

Aufmerksamkeit. Für die nun mit „Basel II“ auch in Europa verbindlich werdende Ratingkultur ließen sich die angelsächsischen Strukturen jedoch nicht übertragen. Allein schon die erheblichen Kosten des Ratings durch eine der bekannten großen Agenturen vertragen sich nicht mit dem sehr mittelständisch geprägten Unternehmensumfeld in Europa. Daher gibt es hierzulande absolut wenige Unternehmen, die sich extern haben raten lassen. Gleichwohl hat die Entwicklung dazu geführt, dass sich auch hierzulande eine noch überschaubare Anzahl Rating-Agenturen gegründet hat45, die sich speziell der mittelständischen Wirtschaft anbietet.46 Ziel eines externen Ratings ist, ein für alle Leser des Rating-Gutachtens transparentes Verfahren zur Ermittlung des Risikopotenzials zu entwickeln und in die Zukunft orientierte Risikoparameter zu identifizieren.47 Schaut man sich deren Ratingansatz an, so stellt man fest, dass mit Blick auf Immobilienfinanzierungen grundsätzlich dieselben Parameter zur Bonität und zur Immobilie analysiert und bewertet werden wie bei den Kreditinstituten. Das erklärt sich aus dem regelmäßig erhobenen Anspruch, die extern ermittelten Ratings seien „bankentauglich“. Im Einzelfall finden sich in den Exposés aber auch Hinweise, dass die Analyse im Hinblick auf Sekundärprozesse dezidierter ausfällt. So beurteilt die Creditreform Rating AG ausdrücklich das Risk-Management des beurteilten Unternehmens48, mithin einen Aspekt, der auch und gerade für Banken als Kreditgeber höchstes Interesse hervorrufen müsste. Ein gut beurteiltes Risk-Management verhilft nicht nur zu einer Reduzierung der Forderungsausfälle, sondern lässt vermuten, dass die Unternehmensleitung sich auch mit allen anderen Unternehmensrisiken verantwortungsbewusst auseinander setzt. Die Creditreform Rating AG bezieht das Thema Facility Management ausdrücklich mit in ihre Analyse ein, wenn auch nicht unmittelbar deutlich wird, was unter Facility Management verstanden wird und nach welchen Kriterien dann analysiert wird.49 Bei der Erstellung eines Objektratings bezieht die DIRA Deutsche Immobilien Rating Agentur AG neben der auch von Banken vorgenommenen Überprüfung der Wirtschaftlichkeit ausdrücklich „Flexibilität der Immobilie“ und „Nachhaltige Nutzbarkeit“ in das Rating ein.50 Die Creditreform Rating Agentur sieht im Gegensatz zur Kreditwirtschaft auch eine detaillierte Objektdatenerfassung, -aufbereitung und Validierung vor.51 [...]

Die große Mehrzahl der Kreditinstitute nimmt ausführlich, teils sehr ausführlich Stellung zur Risikopolitik des Hauses, den angewandten Instrumenten, zu einzelnen Risikoarten und den in 2004 aktuellen Entwicklungen in diesem Zusammenhang. Nahezu alle Institute verweisen auf bereits im Einsatz befindliche Ratingverfahren, mit denen die Risiken klassifiziert werden. Vielfach findet sich bereits der Hinweis, dass die Verfahren den Anforderungen an „Basel II“ schon jetzt genügen. Zumeist wird aber deutlich, dass es sich um weitgehend statische Betrachtungsweisen handelt, die auf den Standort, den Objekttyp40, die Branche und Risikoklasse abstellen. Die meisten Institute betonen ihre Sorgfalt bei der Bewertung der Immobilie (durch interne oder externe Gutachter und Objektratingmodelle), da sie ja wesentliche Absicherung der Finanzierung darstellt. Alle lassen aber erkennen, dass sie eine mehr oder weniger statische Sicherheitenbewertung vornehmen. Mögliche Wertpotenziale in der künftigen Nutzung werden nicht erwähnt. Keines der Institute lässt erkennen, dass es bei der Immobilienfinanzierung der Bewirtschaftungsphase oder dem Lebenszyklusgedanken besondere Bedeutung beimisst. Bei einem Kreditinstitut ist das umso erstaunlicher, als es bereits im Jahresabschlussbericht für das Geschäftsjahr 2001 schrieb: „Zur effizienten Kreditrisikobeurteilung bedienen wir uns verschiedener Instrumente, die den Lebenszyklus eines Immobilienkredits von der Akquisitionsphase bis zur vollständigen Kreditrückführung begleiten. Zum Zeitpunkt der Kreditzusage erfolgt eine Potenzialanalyse. [ … ] So verwenden wir ein EDV-gestütztes Objektscoring41, das verschiedene Kriterien (z.B.: Vermarktungsfähigkeit, Kostensicherheit, Objektdaten) differenziert berücksichtigt.“42 Dieser grundsätzlich ermutigende und in die richtige Richtung weisende Ansatz war seiner Zeit offensichtlich voraus. Einzelne Institute weisen offen auf Fehleinschätzungen im Immobilienbereich hin, wobei die Primärverantwortung freilich im Markt zu suchen sei (unbefriedigende Vermietungssituation, regionale Konzentration im Portfolio).43 [...]

Alles in allem scheinen die Messparameter zu grob. Die Sekundärprozesse der Kreditnehmer werden kaum gewürdigt, obwohl sie für den nachhaltigen Erfolg des Kerngeschäftes von nicht zu vernachlässigender Bedeutung sind. Man gewinnt fast den Eindruck, dass auch die gesamte Bewirtschaftungsphase der Immobilie bei der Risikobetrachtung außen vor bleibt. Wie sonst ist zu erklären, dass nach Fertigstellung einer Immobilie sich häufig alle Beteiligten weitgehend zurückziehen: Die ausführenden Handwerker / am Bau beteiligten Unternehmen „übergeben den Schlüssel“ und verabschieden sich; der Investor, Bauherr oder Nutzer kümmert sich wieder um sein Kerngeschäft und die finanzierende Bank legt die Kreditakten einfach ab.36 Insbesondere die Banken blenden so einen wesentlichen Teil des „unsystematischen Risikos“ (s. oben Kapitel 4.1.1.) einfach aus. Selbst in einer vor zwei Jahren erschienenen Studie über Potenziale, Strategien und neue Geschäftsmodelle der deutschen Hypothekenbanken, also der Immobilienfinanzierer schlechthin, findet sich bei aller Betonung der gewachsenen Risiken und des zunehmenden Wettbewerbsdrucks kein einziger Gedanke, den Blick über den Zeitpunkt der Kreditvergabe hinaus auf die Bewirtschaftungsphase der Immobilie zu lenken, um Wertschöpfungspotenziale oder Risiken zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.37 4.3. Empirische Bestätigung An dieser Stelle soll eine empirische Momentaufnahme der Immobilienfinanzierungspraxis in Deutschland wiedergegeben werden. Zu diesem Zweck wurden die Geschäftsberichte über den Jahresabschluss des Kalenderjahres 2004 von 23 deutschen Kreditinstituten38 gesichtet. Es handelt sich um die Abschlüsse der 18 deutschen derzeit im Immobilienfinanzierungsgeschäft tätigen Hypothekenbanken sowie der vier großen Geschäftsbanken und der Postbank. Es wird unterstellt, dass damit alle wichtigen deutschen Bankpartner für Immobilienfinanzierungen einbezogen wurden. Kreditinstitute haben im Rahmen ihres Jahresabschlusses einen Risikobericht zu formulieren, der alle Risikobereiche der Bank zusammenfasst und die Risikostrategie und Risikopolitik verbal darstellt.39 In diesem Risikobericht finden sich auch die Informationen über die im Rahmen dieser Ausarbeitung interessierenden Fragestellungen. Folgende Feststellungen wurden getroffen: [...]