Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten

Bachelorarbeit von Jürgen Beyel

Einleitung:

Die Lebensmittelwerke J. Müller GmbH ist ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Josef Müller (Alter 62 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten. Aber auch im Maschinenpark, der Buchhaltung und der Verwaltung kennt er sich am besten aus. Er hat alle 45 Mitarbeiter selbst eingestellt, findet aber kaum noch junge Leute, die bereit sind, bei ihm anzufangen. Er führt das darauf zurück, dass die Jugend von heute offenbar nicht mehr bereit ist, für gutes Geld hart zu arbeiten. Der Betrieb hat sich im Laufe der Jahre insgesamt recht erfolgreich entwickelt, weil Herr Müller bei vielen Entscheidungen „aus dem Bauch heraus“ das Richtige tat. Er ist stolz darauf, eine eigene Druckmaschine für seine Verpackungen und einen eigenen Fuhrpark zu haben, denn das macht ihn unabhängig. Obwohl das Unternehmen in letzter Zeit einige Kunden verloren hat, stößt es nun an seine Kapazitätsgrenzen, weil ein großer Auftrag einer Einzelhandelskette die verlorenen Aufträge mehr als kompensiert, freilich zu schlechteren Preisen. Herr Müller hat sich daher entschieden, im Gewerbegebiet vor der Stadt eine neue Halle für eine Backstraße zu errichten. Die Kosten betragen 1,5 Mio. €. Herr Müller bespricht die Investition mit seiner Hausbank und hält bereits nach wenigen Tagen die Kreditzusage in der Hand.

Die Lebensmittelwerke T. Meier GmbH ist ebenfalls ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Thomas Meier (Alter 42 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Bereits während seines Studiums fragte er sich, ob die Prozesse im elterlichen Betrieb, der zweifellos erfolgreich lief, auch in einem sich immer schneller verändernden Umfeld Bestand haben würden. Seit er die unternehmerischen Entscheidungen zu treffen hatte, stellte er die Strukturen immer wieder auf den Prüfstand. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten, denn das sind für ihn Teile des Kernprozesses. Für den Maschinenpark, die Buchhaltung und die Verwaltung hat er eine zuverlässige zweite Führungsebene aufgebaut und die Kompetenzen weitgehend delegiert. Einige Bereiche wie den Fuhrpark und die Verpackung hat er bereits an externe Dienstleister vergeben, die besser und flexibler sind, als er es je sein könnte. Außerdem lassen sich so Beschäftigungsschwankungen besser verkraften. Für seine 35 Mitarbeiter hat er stets ein offenes Ohr; weil er gute Ideen gerne umsetzt und viel Verantwortung früh delegiert, findet er immer wieder hoch motivierte junge Nachwuchskräfte. Bereits seit einigen Jahren betreibt er eine strategische und sehr flexible Unternehmensentwicklung, die zwar immer wieder Veränderungsprozesse auslöst, aber das Unternehmen zukunftsfähig hält und systematisch erfolgreich gemacht hat. Herr Meier wurde daher auch nicht von der Konzentrationsentwicklung auf der Abnehmerseite und immer weiter gehenden Kundenwünschen überrascht. Um auf die größeren Nachfragemengen bei gleichzeitigem Druck auf die Preise vorbereitet zu sein, hat er vor wenigen Jahren viel investiert und seinen Betrieb in das Gewerbegebiet vor der Stadt verlagert; das alte Betriebsgelände wurde verkauft. Um flexibel zu sein, hat er alle Gebäude so konzipiert, dass er sie vielfältig kombinieren kann und auch stets eine Alternativnutzung möglich ist. Für einen neuen Kunden muss Herr Meier die Kapazitäten erweitern und eine Halle für eine Backstraße anbauen. Die Kosten betragen 1,2 Mio. €, weitere 300 T€ werden in eine Brauchwasseraufbereitung investiert, was die Betriebskosten deutlich senkt. Herr Meier bespricht die Investition mit seiner Hausbank und erhält bereits nach wenigen Tagen eine Absage, da die Bank die Verschuldung aus der Betriebsverlagerung als hoch genug erachtet.

Das einführende Beispiel ist zwar fiktiv, gleichwohl wird es zumindest in der deutschen mittelständischen Wirtschaft häufig als gut vorstellbar oder sogar als erlebte Praxis empfunden. Maßstab für Kreditwürdigkeit ist paradoxerweise scheinbar nicht der Blick in die Zukunft, in der die Kapitaldienstfähigkeit des Kredites erwirtschaftet werden muss. Die Fortsetzung des Einstiegsbeispiels lässt sich bereits erahnen: Die Lebensmittelwerke Müller GmbH wird es in einigen Jahren nicht mehr geben. Zu hohe Kostenstrukturen (Personal, Fuhrpark, Druckerei, zwei Standorte, etc.) werden den Gewinn aufgezehrt haben. Die Prozesse waren ausschließlich auf den Patriarchen ausgerichtet und nicht mehr zeitgemäß. Das Unternehmen von Herrn Meier hat dagegen sehr viel größere Überlebenschancen. Effiziente Strukturen, strategische Geschäftsfeldplanung, permanentes Change Management und ein fest implementiertes Facility Management sichern langfristig den Unternehmenserfolg.

Für die Finanzierung unternehmerischer Investitionen steht nicht immer genügend eigenes Kapital zur Verfügung. Gerade bei großen Investitionen – und Immobilieninvestitionen werden in den meisten Fällen für den Investor dazu zählen – muss in aller Regel ein namhafter Teil mit Fremdkapital einer Bank finanziert werden. So wie der Unternehmer / Investor die Chancen und Risiken seiner Immobilieninvestition sorgfältig abwägen wird, so hat auch das Kreditinstitut bei der Kreditvergabe genau zu analysieren, wie die Chancen auf Ertrag und die Risiken eines Kreditausfalls einzuschätzen sind.

Die wachsende Bedeutung und Notwendigkeit der Analyse, Steuerung und Überwachung von Risiken ist heute in Wirtschaft und Politik unumstritten. Der deutsche Gesetzgeber hat 1998 mit dem „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG)“ ein umfassendes Risikomanagement der Wirtschaft gefordert. Zudem haben Vorstände von Aktiengesellschaften „geeignete Maßnahmen zu treffen, […] damit den Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Entwicklungen früh erkannt werden.“ Kreditinstitute haben darüber hinaus geeignete Regelungen zur Steuerung, Überwachung und Kontrolle der geschäftstypischen Risiken sowie eine dementsprechende Geschäftsorganisation einschließlich interner Kontrollverfahren zu installieren. In der Kreditwirtschaft tritt schließlich ein Regelwerk, das unter der Bezeichnung „Basel II“ bekannt geworden ist, mit Beginn des Jahres 2007 nach langer Diskussion in Kraft. Ein zentraler Punkt dieser Regelungen ist die individuelle Einschätzung des Kreditrisikos in jedem Einzelfall. Je nach Risikoeinschätzung belastet das Kreditinstitut nach den aufsichtsrechtlichen Regeln seine Kreditvergabemöglichkeiten. Gute Risiken im Kreditportfolio bedeuten dabei eine geringe Belastung der insgesamt möglichen Kreditvergaben, schlechte Risiken im Kreditportfolio zehren das Budget möglicher Kreditvergaben erheblich schneller auf. Vor diesem Hintergrund wird auch der Ruf nach einer Professionalisierung des Immobiliengeschäfts verständlich, denn problemlose Finanzierungsalternativen stehen in Zeiten vielerorts sinkender Mieten und steigender Leerstände bei hohen Bewirtschaftungskosten häufig nicht mehr zur Verfügung.

An dieser Stelle treffen die unternehmerische Chancen-/Risikoeinschätzung und die der Bank aufeinander. Es liegt in der Natur der Sache, dass in diesem Schnittpunkt die Einschätzungen mal konvergieren und mal divergieren. Wie das Einführungsbeispiel, dem eine verbreitet empfundene Allgemeingültigkeit beizumessen ist, im Ergebnis verdeutlicht, sind Maßstab für die bankseitige Risikoeinschätzung offenbar in nicht wenigen Fällen Momentaufnahmen und / oder rückwärts gerichtete Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Gerade bei Immobilienfinanzierungen, bei denen die wesentlichen Prüfungsgegenstände die Bonität des Kreditnehmers und die Qualität des Gebäudes sind, spricht vieles dafür, dass Banken hier heute suboptimale oder gar falsche Kreditentscheidungen treffen. Die Investitionen in zukunftsfähige Unternehmensstrukturen, Konzentration auf Kernprozesse, Optimierung der unternehmerischen Sekundärprozesse im Allgemeinen und die Berücksichtigung fazilitärer Gesichtspunkte bei den Betriebsgebäuden im Besonderen finden im Kreditentscheidungsprozess keine ausreichende Würdigung (vgl. Einführungsbeispiel). Vor diesem Hintergrund geht es in dieser Ausarbeitung um Vorschläge, gerade bei Immobilienfinanzierungen Aspekte des Facility Management (im Folgenden auch FM genannt) stärker zu berücksichtigen und so qualitativ bessere Kreditentscheidungen zu ermöglichen.

Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln, wie FM – Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobilienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM – Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Unternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind.

Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens- und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen.

Gang der Untersuchung:

Der Zielsetzung der Ausarbeitung soll sich von zwei Seiten genähert werden:

- Nach einem kurzen Überblick über die volkswirtschaftliche Dimension der Bereiche Immobilien und Immobilienfinanzierung werden zum Verständnis der Problematik zunächst die Entscheidungsprozesse in der deutschen Kreditwirtschaft erläutert. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die heute bereits weit verbreiteten und künftig obligatorischen Ratingsysteme gelegt, mit denen die Kreditinstitute ihr Risiko abbilden. Ausgehend von diesem noch theoretischen Modell werden ein kurzer Blick auf die heutige Praxis – und hier insbesondere die der Immobilienfinanzierung – geworfen und die sich hieraus ergebenden Probleme erörtert.

Ein Faktor für künftigen wirtschaftlichen Erfolg sind integrale und flexible fazilitäre Strukturen in Unternehmen im Allgemeinen und im langfristig Kapital bindenden Anlagevermögen – namentlich Immobilien – im Besonderen. Es soll gezeigt werden, wie diese Aspekte für die Instrumente der Kreditwirtschaft greifbar gemacht werden und in eine Risikobeurteilung einfließen können. Am Schluss der Ausarbeitung werden konkrete Handlungsempfehlungen ausgesprochen.

Inhaltsverzeichnis:

	Zusammenfassung / Executive Summary	2
	Vorwort	3
1.	Einführung	6
1.1	Beispielfall	6
1.2	Themenwahl	7
1.3	Ziel der Ausarbeitung	8
1.4	Methodik	9
2.	Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken	10
2.1	Volkswirtschaftliche Dimension	10
2.2	Bankenaufsicht und Basel II	10
2.3	Banken „am Vorabend von Basel II“	11
3.	Ratingsystematik	13
3.1	Einführungsbemerkungen	13
3.2	Ratingarten / Teilratings	14
3.2.1	Bonitätsrating	16
3.2.1.1	Teilrating Branche	16
3.2.1.2	Teilrating Finanzanalyse	16
3.2.1.3	Teilrating Management und Unternehmensstrukturen	16
3.2.2	Objektrating	17
3.2.2.1	Teilrating Markt	17
3.2.2.2	Teilrating Immobilie	17
3.2.2.3	Teilrating Wirtschaftlichkeit	18
3.3	Kreditrating	18
4.	Die Rating – Praxis	19
4.1	Arbeitsweise der Kreditwirtschaft	19
4.1.1	Strategie	19
4.1.2Umsetzung	19
4.2	Kritik an den heutigen Verfahren	20
4.3	Empirische Bestätigung	22
4.4	Exkurs zu externen Rating-Anbietern	23
4.5	Zwischenergebnis	25
5.	Sensitivitäten für den Erfolg in der Bewirtschaftungsphase von Immobilien	26
5.1	Monetäre Dimension	26
5.2	Gebäudekonzeption	27
5.3	Lebenszyklusbetrachtung	30
5.3.1	Phasen	31
5.3.2	Operative Bewirtschaftung	32
5.3.2.1	Technisches Gebäudemanagement	33
5.3.2.2	Kaufmännisches Gebäudemanagement	34
5.3.2.3	Infrastrukturelles Gebäudemanagement	35
5.3.2.4	Flächenmanagement	35
5.4	Erweiterung der Thematik auf das Management aller Sekundär-prozesse eines Unternehmens	36
5.4.1	Entwicklung	36
5.4.2	Facility Management	37
5.4.2.1	Begriff	37
5.4.2.2	Inhalt	38
5.4.2.3	Organisation von FM-Prozessen in Unternehmensstrukturen	41
5.4.2.4	Wirtschaftlichkeit von FM-Prozessen	41
5.5	Zwischenergebnis	42
6.	Integration von FM in den Kreditprozess	43
6.1	Transformation der Sensitivitäten in eine Ratingsystematik	43
6.2	Abbildung im Ratingbogen	44
6.2.1	Ergänzungen zum Bonitätsrating	45
6.2.2	Ergänzungen zum Objektrating	45
6.3	Beispiel	46
6.3.1	Ratingbogen der „Müller GmbH“ (ohne fazilitäre Aspekte)	46
6.3.2	Ratingbogen der „Meier GmbH“ (ohne fazilitäre Aspekte)	47
6.3.3	Ratingbogen der „Müller GmbH“ (mit fazilitären Aspekten)	49
6.3.4	Ratingbogen der „Meier GmbH“ (mit fazilitären Aspekten)	50
6.4	Win-Win-Situation	52
6.5	Zusatznutzen Externes Rating	53
7.	Fazit	55
7.1	Schlussfolgerungen	55
7.2	Handlungsempfehlungen	55
	Verzeichnis der benutzten Literatur	57
	Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen	61
	Verzeichnis der verwendeten Abbildungen	63
	Urhebererklärung	64

Textprobe:

Kapitel 3.2, Ratingarten / Teilratings:

Die Steuerung des Kreditportfolios basiert bereits heute bei allen Kreditinstitu-ten auf Basis interner, d.h. selbst oder vom zuständigen Bankenverband erstell-ter Ratingverfahren. Diese dienen sowohl im Zeitpunkt der Kreditvergabe als auch im späteren Zeitverlauf als Maßstab der Risikoidentifizierung, Risikoklassi-fizierung und Risikosteuerung.

Risikoidentifizierung bedeutet dabei, mögliche Risiken, die sich nachteilig auf den Bestand bzw. die Kapitaldienstfähigkeit (s. Fußnote 1) des Kreditnehmers auswirken könnten, zu betrachten und dabei abzuwägen, welche Konsequen-zen alternative Entwicklungen des identifizierten Parameters hervorrufen kön-nen. Das Einführungsbeispiel zeigt, dass die Hausbank des Unternehmens Jo-sef Müller offensichtlich nicht alle relevanten Risiken identifiziert hat, denn sie gewährt den erbetenen Kredit, obwohl den Bestand gefährdende Entwicklungen absehbar waren. Die Hausbank des Unternehmens Thomas Meier hat umge-kehrt Risiken identifiziert, die ganz offensichtlich oder vermutlich gar keine wa-ren, vielmehr Chancen darstellten, da die Implementierung des Facility-Management-Gedankens zwar Geld kostete, aber die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens erhöhte.

Risikoklassifizierung ist die Rasterung der beim Rating abgefragten Parameter in die unter 3.1. beschriebenen Risikoklassen. Welche Parameter Gegenstand der Analyse sind, wird bei der Beschreibung der Teilratings im Folgenden erläu-tert. Charakteristisch ist die Klassifizierung an Hand weniger Rasterstufen (z.B. beurteilen viele Banken die definierten Beurteilungsparameter an Hand lediglich folgender Antwortmöglichkeiten: „--“ (= deutlich negativ; Kriterium unzureichend erfüllt); „-“ (= negativ; Kriterium mit Schwächen erfüllt); „o“ (= durchschnittlich; Kriterium normal erfüllt); „+“ (= positiv; Kriterium gut erfüllt); „++“ (= deutlich po-sitiv; Kriterium herausragend erfüllt). Je nach Bedeutung des Parameters erfolgt noch eine Gewichtung, woraufhin ein Punktwert vergeben wird. Je nach Ge-samtpunktzahl erfolgt die Klassifizierung in die Risikoklassen AAA bis D.

Risikosteuerung als Teil der Risikostrategie meint die Summe der Maßnahmen, die ein Kreditinstitut je nach Entwicklung seines Kreditportfolios ergreift, um die Risiken zu begrenzen, abzubauen, zu verlagern oder zu besichern, etc. Die Ri-sikostrategie zeigt die von der Bank bevorzugte Risikoeinstellung (Ausprägung irgendwo zwischen „zu wenig Risikobewusstsein = leichtsinnig“ und „zu viel Ri-sikobewusstsein = ängstlich“) und beeinflusst unmittelbar die auf S. 12 abgebil-dete Risiko- / Ertragskurve. Dieser Aspekt ist nicht mehr Gegenstand der vor-liegenden Ausarbeitung.

Im Folgenden werden – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – die wichtigsten Parameter, die in die Teilratings eingehen, aufgeführt. Wie in der Praxis wird zu jedem Punkt eine Frage formuliert, deren Beantwortung je nach Ausprägung mit der oben beschriebenen Punktebelegung versehen wird.

Kapitel 3.2.1, Bonitätsrating:

Das Bonitätsrating beschäftigt sich mit der Analyse des Kreditnehmers, also der Person oder Personen bzw. des Unternehmens.

Kapitel 3.2.1.1, Teilrating Branche:

- Aussichten: Wie werden mittel- und langfristig die Aussichten bzw. Ent-wicklungen der Branche (auch im Vergleich zu anderen Sektoren der Volkswirtschaft) beurteilt?

- Umwelt, Haftung: Bestehen branchentypisch besondere Haftungsregeln, spielen ggf. Umweltschutzaspekte eine Rolle?

Kapitel 3.2.1.2, Teilrating Finanzanalyse:

- Eigenkapitalquote: Wie hoch ist die (haftende) Eigenkapitalquote; wie hoch ist das Nettovermögen?

- Rentabilität: Wie zeigt sich die Gesamt- und Eigenkapitalrentabilität?

- Ertragslage: Wird mit Gewinn oder Verlust gearbeitet; ggf. wie hoch?

- Cash-Flow: Wie ist die Liquiditätssituation aktuell und in der Zukunft?

- Umsatz: Wie stellt sich die Umsatzentwicklung dar?

- Finanzierungsstruktur: In welchem Verhältnis und mit welcher Fristigkeit werden Eigen- und Fremdkapital eingesetzt?

- Testat: Tragen die Jahresabschlüsse Prüfungsvermerke des Wirt-schaftsprüfers?

- Aktualität: Wie zeigt sich die Entwicklung seit dem letzten dokumentier-ten Jahresabschluss bis heute?

Kapitel 3.2.1.3, Teilrating Management und Unternehmensstrukturen:

- Qualifikation: Wie werden die kaufmännische und die technische Qualifi-kation des Managements beurteilt?

- Erfahrung: Ist das Management erfahren in der Führung und Steuerung eines Unternehmens?

- Nachfolge: Gibt es eine Nachfolgeregelung?

- Strategie: Ist die Unternehmenskonzeption (strategische Ausrichtung) nachvollziehbar und plausibel?

- Organisation: Sind die Organisationsstrukturen effizient?

- Vertrieb: Wie gut zeigt sich die Vertriebsstärke?

- Marktstellung: Wie ist die Konkurrenzsituation?

- Angebotsqualität: In welcher Güte zeigen sich Qualität und Struktur des Produkt- oder Dienstleistungsangebotes?

- Abhängigkeiten: Bestehen auf Beschaffungs- oder Absatzseite Abhän-gigkeiten von einzelnen / wenigen Partnern?

- Personal: Sind Personalstärke und -qualifikation angemessen?

- Versicherungen: Besteht ausreichend Versicherungsschutz gegen die wichtigsten Unternehmensrisiken?

- Rechnungswesen: Wie zuverlässig zeigt sich die Qualität des Rech-nungswesens?

- Beziehung zur Bank: Wird eine offene, vertrauensvolle und faire Bezie-hung gepflegt?

Kapitel 3.2.2, Objektrating:

Das Objektrating befasst sich mit der Analyse der vielfältigen Risiken rund um die Immobilie selbst, wobei die Fragestellungen variieren, je nachdem, ob es sich um ein Bestandsobjekt, eine noch zu errichtende Immobilie oder eine Pro-jektentwicklung handelt.

Kapitel 3.2.2.1, Teilrating Markt:

Konjunktur: Welche Auswirkungen haben konjunkturelle Entwicklungen auf Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt?

- Makroökonomie: Wie stellen sich die Bevölkerungsentwicklung, Ein-kommen, Kaufkraft und Beschäftigung (Arbeitsmarkt) dar?

· Mikroökonomie: Wie ist die konkrete Angebots- und Nachfragesituation vor Ort?

- Mietpreisentwicklung: Wie haben und werden sich die Mietpreise entwi-ckeln?

Kapitel 3.2.2.2, Teilrating Immobilie:

- Planungssicherheit: Liegt eine Baugenehmigung vor und gibt es sonstige Planungsrisiken?

- Fertigstellungsrisiko: Wie wird die Fertigstellung des Bauwerkes (bei Neubau) sichergestellt?

- (Erst-) Vermietungsrisiko: Gibt es bereits Nutzer, Mietverträge?

- Mieter- / Nutzerstruktur: Wie setzen sich die Mieter / Nutzer der Immobi-lie zusammen? Resultieren daraus Risiken?

- Leerstandquote: Welcher Anteil der Nutzflächen steht leer? Wie lange?

- Objektart: Um welche Art Immobilie (Nutzungsart) handelt es sich?

· Ausstattungsstandard: Ist die Einrichtung ansprechend, modern und zweckmäßig?

- Zustand: Wie ist der Erhaltungs- und Unterhaltungszustand? Gibt es Re-paraturstau?

- Architektur: Handelt es sich um ansprechende und zweckmäßige Archi-tektur und Gebäudezuschnitte?

- Makrolage: Handelt es sich um einen prosperierenden Ballungsraum o-der strukturschwachen ländlichen Raum?

- Mikrolage: Gibt es ein attraktives Umfeld (Image) und gute Infrastruktur-einrichtungen (Verkehrsanbindung, Versorgung)?

- Stellplatzsituation: Stehen ausreichend Kfz-Abstellmöglichkeiten zur Ver-fügung?

Kapitel 3.2.2.3, Teilrating Wirtschaftlichkeit:

- Gesamtinvestitionskosten: Wie hoch belaufen sich die Gesamtkosten für Kauf / Bau der Immobilie einschließlich aller Nebenkosten?

- Mietertrag: Wie hoch sind geplanter und tatsächlicher Mietertrag aus dem Objekt?

- Bewirtschaftungskosten: Wie hoch belaufen sich die Nebenkosten der Nutzung und wo liegen sie in Relation zu Vergleichsobjekten?

- Wirtschaftlichkeit: Sind Mieterträge minus Bewirtschaftungskosten minus Kapitaldienst der Finanzierung größer Null?

- Vorvermarktung: Welcher Anteil der Nutzflächen ist bereits vermietet o-der verkauft (sofern Verkauf vorgesehen ist)?

- Szenarien: Wie entwickelt sich die Wirtschaftlichkeit bei alternativen Zinssätzen und / oder Leerstandsquoten?

- Erfahrungshorizont: Wie erfahren sind die Investoren mit der Abwicklung solcher Objekte?

- Mieterbonität: Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit eines Mietausfalls?

- Mietverträge: Ergeben sich Risiken aus den geschlossenen Mietverträ-gen? Für welche Laufzeit wurden sie geschlossen?

- Drittverwendungsfähigkeit: Lässt die Immobilie sich leicht von anderen Mietern / Nutzern verwenden?

- Ggf. Fragen zu Spezialimmobilien (z.B. Zimmerauslastung in Hotels)?

Kapitel 3.3, Kreditrating:

Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass die Teilratings mittels bestimmter mathematischer Algorithmen zu einem Gesamtrating, dem Kreditrating zusam-mengeführt werden. Dabei werden die Einzelparameter im Einzelfall in Abhän-gigkeit des zu berücksichtigenden Risikogehaltes und der im konkreten Zu-sammenhang relevanten Interdependenzen untereinander gewichtet. Banken agieren dabei prinzipiell wie eine Krankenversicherung, die ihre Versicherungs-prämie risikoadäquat nach Alter, Geschlecht und Gesundheitsverhalten kalku-liert oder eine Autoversicherung, die die Kaskoversicherung nach Autotyp, Alter und Beruf des Fahrers berechnet.