Russlands Immobilienmarktanalyse bezogen auf die Renditeerwartung für ausländische Investoren

Bachelorarbeit von Alexej Walter

Einleitung:

Das heutige Russland ist durch ihre Rohstoffvorkommen, den Sitz im G8 Gipfel und die weltweite Atomstellung eines der größten und mächtigsten Länder der Welt. Seit der in 1992 eingeführten Demokratie, unterliegt das Land aber immer noch einer sehr starren und teilweise undurchsichtigen Politik.

Obwohl, sich seit dem Fall des Eisernen Vorhangs z. B. der Internationale Warenverkehr geöffnet hat, - später somit auch ein Internationaler Immobilienmarkt, bestimmen und kennen die Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes überwiegend die nationalen Marktteilnehmer. Trotz dieser Handelshemmnisse und Intransparenz probieren immer mehr Ausländischen Investoren auf diesem Immobilienmarkt zu agieren.

Zum einen ist Russland ein junger und sehr großer Markt mit attraktiven Renditemöglichkeiten und zum anderen bestehen große Entwicklungsmöglichkeiten,denn 75% aller Russen leben in den Städten.

Diese Tatsache stellt eine enorme Nachfrage an Liegenschaften dar und lockt somit die Internationalen Investoren zum handeln an. Des Weiteren zeigte die Russische Wirtschaft seit 1998 bis zur aktuellen Finanzkrise ein Wachstum von durchschnittlich 7 %.

Aus den vorliegenden Gegebenheiten ist der Investitionsstandort Russland im Hinblick auf Immobilien sehr interessant geworden. Diese Eigenschaft der Entwicklung hat mich veranlasst, einen Leitfaden für einen potenziellen Investor der einen Einstieg in den Russischen Markt sucht, auszuarbeiten.

Problemstellung:

Die vorliegende Arbeit soll dazu beitragen Licht in das Dunkel der relativ undurchsichtigen Immobilienwirtschaft der Russischen Föderation zu bringen. Denn fundierte Daten, Analysen und wissenschaftliche Literatur sind bisher sehr spärlich gesät. Der Grundgedanke dieser Arbeit liegt in der Information eines Potenziellen Investors. Dieser soll ein Gefühl für den Russischen Immobilienmarkt, sowie für eine mögliche Investition bekommen.

Im ersten Teil der Arbeit wird die Entwicklung, seit dem Fall des eisernen Vorhangs, der Russischen Wirtschaft und Politik bis zum heutigen Standpunkt erläutert. Hierbei wird insbesondere auf die Entstehung der Marktwirtschaft im Hinblick auf Immobilien eingegangen. Im Zusammenhand werden die Bankenkrise und die aktuelle Finanzkrise miteinbezogen und deren Auswirkungen dargestellt. Zu guter letzt folgen die aktuellen Zahlen und Fakten der Russischen Wirtschaft mit einer Aussage zur Prognose.

Der zweite Abschnitt dieser Arbeit beschäftigt sich mit den Fragen, die sich ein Immobilieninvestor stellen muss, bevor dieser eine Investition tätigt. Dabei werden die Rahmenbedingungen für eine Investition genannt. Außerdem werden die rechtlichen Grundlagen dargelegt, sowie die Steuerlichen Aspekte berücksichtigt. Weiterhin wird auf die Frage eingegangen, warum ein ausländischer Investor sein Kapital in Russlands Immobilien anlegen soll. Bei dieser Fragestellung wird das Rendite,- Risiko Verhältnis dargestellt und Möglichkeiten wie man sein Risiko anhand des Korrelationskoeffizienten streuen kann.

Abschließend werden die besonderen Chancen und Gefahren des Russischen Immobilienmarktes erläutert. Hierbei wird explizit auf die Handelshemmnisse und die Risiken welche bei einer Internationalen Investitionstätigkeit in Russland anfallen, eingegangen. Dabei wird besonders die Bürokratie und Korruption berücksichtigt die die Investition zu einem unkalkulierbaren Risiko darstellen könnte.

Im dritten Teil folgt die Analyse des heutigen Immobilienmarktes in Zahlen, Daten und Fakten. Dies wird in die verschiedenen Immobilienarten von Büro - und Wohnimmobilien, bis hin zu Hotel- und Spezialimmobilien eingeteilt.

Abschließend werden Schlussfolgerungen zur zukünftigen Entwicklung des Marktes abgeleitet sowie Perspektiven für zukünftige Investitionsvorhaben gegeben.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 4.5 Chancen und Risiken des Russischen Immobilienmarktes:

Die Entwicklung von gewerblichen Immobilien (Büro-, Lager-, Handelsflächen) sowie deren Vermietung stellt mittlerweile auch in Russland einen eigenen Geschäftszweig dar. Ausländische Investoren finden in Moskau und St. Petersburg Flächen, die qualitativ mit den Flächen in anderen Metropolen vergleichbar sind. Auch der Staat und die Kommunen haben erkannt, dass Immobilien ein Markt ist, durch den Investitionen in anderen Bereichen unterstützt werden. Die beeindruckenden Auftritte der russischen Vertretungen (z. B. Moskau, St. Petersburg) bei den internationalen Immobilienmessen verdeutlichen das Interesse von russischer Seite, Immobilieninvestitionen zu fördern.

Die Dynamik des Immobilienmarktes stellte sich in den letzten Jahren für Investoren üblicherweise immer durch hohe Grundstückspreise und Mieten dar. Im letzten Quartal 2008 zeigte sich zum ersten Mal ein entgegen gesetzter Trend, der eine Entspannung des Immobilienmarkts verspricht. Noch im dritten Quartal 2008 stiegen die Immobilieninvestitionen in allen Geschäftsfeldern des Moskauer Immobilienmarkts um 6,8% verglichen mit dem gleichen Vorjahreszeitraum. Für 2009 werden aufgrund der Schwierigkeiten an den Weltfinanzmärkten allerdings weitaus geringere Investitionen in russische Immobilien vorhergesagt. Insbesondere im ersten Halbjahr 2009 ist mit sinkenden Preisen für den Erwerb und die Anmietung von Immobilien zu rechnen.

Eines der größten Probleme, das bisher für die Unternehmen bestand, die Gründstücke für den Bau von Produktionsanlagen, Handelsflächen (z. B. für Hypermärkte, Baumärkte) und Lagerflächen suchen, ist der Zugang zu passenden Immobilien. Es werden in der Regel Grundstücke angeboten, die nicht erschlossen wurden und deren Bebaubarkeit ungeklärt ist. Diese Situation wird sich grundsätzlich auch in der Zukunft nicht ändern. Allerdings ist es nun aufgrund der sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen in Russland nicht mehr ausgeschlossen, dass sich ein Grundstücksverkäufer an der Erschließung des Grundstücks und der Einholung der Baugenehmigung beteiligt.

In einigen Regionen Russlands entstehen Technoparks. Eine Beteiligung an einem solchen Projekt hat üblicherweise den Vorteil, dass die notwendige Infrastruktur für den Anschluss an Kommunalversorgungsleistungen (z.B. Gas, Wasser, Strom) von der Verwaltergesellschaft des Technoparks für alle Teilnehmer organisiert wird. In 2008 begann sich die schwierige Situation auf den weltweiten Finanzmärkten auch auf Russland auszudehnen. Viele ausländische und russische Entwickler haben ihre Projekte teilweise oder vollständig eingestellt. Die Preise für Miete und Kauf von Immobilien sanken zum ersten Mal seit langer Zeit.

Besondere Chancen des russischen Marktes:

Es klingt paradox, aber Russlands Stärke ist gleichzeitig Russlands Schwäche. Der starke Rohstoff- und Energiesektor in Russland führt dazu, dass Russlands Investoren keinen Anlass sehen, stärker in die Industrieproduktion zu investieren. Viel zu verlockend sind die Gewinne, die mit Erdöl- und Erdgasgeschäften zu erzielen sind. Damit ist die Wettbewerbsfähigkeit russischer Unternehmen mit Ausnahme weniger Branchen insgesamt sehr schwach. Umfangreiche Importe von Gütern werden weiterhin notwendig sein, wodurch sich eine Vielzahl von Chancen auch für deutsche Exporteure ergibt.

Diese Attribute kommen auch den Investoren im Immobiliensektor zugute. Weil diese durch die Chancenvielfalt profitieren indem der Russische Markt für die Globalen Akteure eine Möglichkeit für eine Geldanlage darstellt. Daraus bleibt auch die Russische Wirtschaft Dynamisch wodurch eine erhöhte nachfrage nach Immobilien jeglicher Art zu verzeichnen ist.

Das rasante Wachstum der Realeinkommen der letzten Jahre bescherte dem Einzelhandel sehr gute Umsätze. Ein Großteil der Konsumnachfrage wurde durch Importe abgedeckt, da die lokale Konsumgüterproduktion der hohen Nachfrage nicht gerecht werden konnte.

Mehrere Mega-Märkte entstanden in der Peripherie einiger Großstädte, die dem Konsumenten ein völlig neues Einkaufserlebnis verschafften und die Umsätze kräftig ankurbelten.

Auch die großen Handelsketten wie Metro, Rewe, Marktkauf, Obi, Ikea, Ramstor und Auchan sind mit Giga-Stores vor Ort.

Die momentane Krise beeinträchtigt stark das Konsumklima. Das Realeinkommen der Verbraucher sank im Dezember 2008 um 11 %, der Zugang zu Verbraucherkrediten wird erschwert. Darunter leidet auch der Einzelhandel. Trotzdem bleibt der Markt für internationale Handelsketten lukrativ, denn gleichzeitig fallen die Mieten für Handelsflächen, die Baukosten für Handelsmärkte sinken oder russische Firmen sind günstig im Rahmen einer Übernahme einzukaufen.

Eine weitere Chance in Form von Sicherheit bietet sich den Investoren mit der zunehmenden Stabilisierung der politischen Rahmenbedingungen. Diesen Trend in der Russischen Staatssicherheit ist mit der Zeit immer mehr gewachsen, sodass die Bevölkerung ohne die ständige Angst, zu mehr Konsumfreude agiert. Dadurch wird die Nachfrage an Einkaufmöglichkeiten gesteigert, was wiederum die Nachfrage nach Einkaufszentren fordert.

Auch das Wachstum der Gold- und Devisenreserven steigt stetig an. Russland hat eines der größten Goldreserven auf der Welt. Viele der Russischen Banken sind durch den Staat gesichert. Bei einer Finanzierung von einer Immobilieninvestition hat man also die zusätzliche Sicherheit des Staates, im Falle eines Bankrotts.

Ein weiterer Vorteil ist, dass man bei Bauvorhaben im Inland Kostengünstiger produzieren kann weil, man niedrigere Arbeitslöhne hat und der Faktorpreis für Energie um ein vielfaches geringer ist als in vielen anderen Staaten auf der Welt. Zudem hat man nicht so hohe Lieferungskosten bei den Bauteilen, weil diese meistens vor Ort produziert werden können. Somit kann ein Projektentwickler eine profitable Idee aus dem Ausland bringen und diese im Inland kostengünstiger produzieren.

Die größte Chance auf dem Russischen Markt bietet sich durch das hohe Wirtschaftswachstum, die steigende Kaufkraft der Bevölkerung und ein Großer Bedarf an Investitions- und Konsumgütern. Diese drei Faktoren unterstreicht auch noch der große ungesättigter Markt, was ein enormes Potenzial für alle Marktbeteiligten in der Immobilienbranche darstellt. Daraus haben bis zur Finanzkrise die Projektentwickler, Russland als die Nr.1 für ihre Entwicklungen definiert. Fast schon im Wochenrhythmus wurden neue Projekte angekündigt. Zwar ist der Aufschwung durch die aktuelle Finanzkrise etwas gestoppt worden, aber mit der Zeit wird Russland den Weg wie vor der Krise, finden.

Insgesamt kann sich Russland auf sehr gute Investitionsbedingungen stützen. Diese Rahmenbedingungen werden auch noch durch das mittlerweile geänderte und modernisierte Steuersystem unterstützt. Dabei wurden beispielsweise die Gewinnsteuern heruntergesetzt.

Mit diesen Attribute wurden viele Anreize geschafften um als ein Internationaler Immobilieninvestor den Weg, auf den mittlerweile Internationalen Russischen Parkett zu wagen.