Anwendung der Machbarkeitsstudie zur Entscheidungsfindung für die Realisierungsentscheidung am Beispiel Turmpark Magdeburg

Bachelorarbeit von Patrick Volkmar Rumpf

Einleitung:

Die Umnutzung von Wassertürmen stellt einen besonders anspruchsvollen Weg zur Erhaltung dieses, im wahrsten Sinne des Wortes, aus dem Siedlungsumfeld herausragenden Zeitzeugen der Industrie- und Architekturgeschichte dar. Die Erhaltung, dieses aus städtebaulicher Sicht prägenden Gebäudetypus, stellt Planer vor immer wieder neue Herausforderungen, da sie ihrer Funktion entsprechend nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sind. In der mittelfristigen Vergangenheit wurden von vielen ambitionierten Architekten, Denkmalschützer, Planer und Entwickler mannigfaltige Nutzungsmöglichkeiten und Konzeptionen entwickelt, die dem Erhalt dieser, aufgrund der oft das Stad- und Landschaftsbild prägender Wirkung, unter Denkmalschutz gestellten Objekte, dienen.

Die ‘Richtige’, dem Standort angemessene, Art der Nutzung zu finden stellt in der Immobilien-Projektentwicklung oft das größte Problem dar, da erst aus der richtigen Interpretation der Fakten der Nährboden entsteht, aus dem Visionen zu zielgerichteten, rationalen und konkreten Ideen wachsen können. Zur theoretischen Analyse sämtlicher projektrelevanter Fakten hat sich in der Praxis die Anwendung der Machbarkeitsstudie bewährt. Diese verkörpert als Oberbegriff eine Vielzahl von Untersuchungen. Je nach Art und Umfang des Projekts sind zur vollständigen Beleuchtung aller Aspekte eines Projekts die Markt- und Standortanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts, Wettbewerbsanalysen, Risikoanalysen, sowie Wirtschaftlichkeitsanalysen durchzuführen. Als Ziel der Machbarkeitsstudie kann man die Identifikation möglicher Problemfelder verstehen, um in dieser frühen Phase der Projektentwicklung diesen entgegenwirken zu können und im Rahmen der Entscheidungsanalyse die Alternativen der Nutzung zu bewerten und die, unter den getroffenen Annahmen, ‘machbarste’ und wirtschaftlichste der Konzeptionen auszuwählen, oder das Projekt, aufgrund untragbarer Risikofaktoren, möglichst frühzeitig, mit minimalem wirtschaftlichem Schaden aufzugeben.

Objektbeschreibung:

Der Wasserturm zu Salbke selbst, wird von den Ortsansässigen sowohl als Landmarke als auch als Symbol für den Magdeburger Stadtteil Salbke gesehen. Seine Silhouette ist gerade elbseitig von Osten her weit sichtbar. Das Gelände, auf dem der Wasserturm steht besitzt einen parkartigen Charakter mit altem Baumbestand, woher auch der Name, Turmpark, für das gesamte Areal um den Turm, seinen zeitgleich entstanden Nebenanlagen und später errichteten ‘Neubauten’ rührt. Dieser ist eingebettet in ehemalige Dienst- und Arbeiterwohnungen auf der Südseite, die heute als Wohn- und Geschäftshäuser genutzt werden und zum historischen Ortskern von Salbke überleiten. Auf der Südseite grenzt direkt eine natürlich gewachsene Kleingartensiedlung an und auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Ortsausfallstraße ‘Alt Salbke’ Richtung Schönebeck liegt das brachgefallene Gelände des ehemaligen Reichsbahnausbesserungswerkes.

In seinem Lebenszyklus hat der Turmpark bereits eine bewegte Vergangenheit erfahren. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts wurde von der königlich preußischen Eisenbahndirektion Berlin beschlossen an diesem Standort einen Wasserturm für die Versorgung der näheren Umgebung und die neu zu errichtende Eisenbahnhauptwerkstatt zu bauen, da die unweit gelegene Hauptwerkstätte Buckau im Zuge der Industrialisierung an ihre Grenzen stieß. Nach dem Baubeginn 1893 wurde der Wasserturm nebst zugehörigem Pumpenhaus, nach nur einjähriger Bauzeit, fertiggestellt. Ab den 1940er Jahren wurde der Wasserturm nicht mehr für die industrielle Eisenbahnproduktion im zugehörigen Werk, welches bereits in der 1930er Jahren modernisiert, erweitert und in Reichsbahnausbesserungswerk umbenannt wurden war, benötigt. Er fand nun nur noch Verwendung als Löschwasservorrat, bis er Anfang der 60er Jahre stillgelegt wurde. In den folgenden Jahren bis zur endgültigen Abwicklung des Standortes 1995 erfuhr der Turmpark der unterschiedlichsten Nutzungen von einem Freibad, über eine Berufsschule, bis hin zu einem Kindergarten.

Nach der Beendigung aller Nutzungen wurde der Turmpark 1995 aufgrund seiner gut erhaltenen funktionalen und baulichen Geschlossenheit zum Denkmalbereich mit Einzeldenkmalen erklärt, um das Areal und seine bedeutenden historischen und technischen Kulturguteigenschaften für zukünftige Generationen zu bewahren.

Problemstellung:

Nach der deutschen Wiedervereinigung im Jahre 1990 sahen sich nicht nur Magdeburg und Sachsen-Anhalt, sondern das ganze Gebiet der ehemaligen DDR einem dramatischen strukturellen Umbruch der Rahmenbedingungen gegenüber. Die traditionellen Standorte der Industrie waren durch die hemmungslose Ausbeutung der natürlichen Ressourcen, ohne Achtung vor der Natur und den Siedlungsräumen der DDR, schwerwiegend durch vor allem chemische Altlasten konterminiert. Diese Bedingungen boten denkbar schlechte Voraussetzungen für neue Investitionen in die ostdeutschen Standorte, was zusammen mit Abwanderung und massenhaften Schließungen von Unternehmen zu einem Beschäftigungsrückgang in von 46 Prozent in Sachsen – Anhalt in den ersten 10 Jahren nach der Wende führte.

Einhergehend mit dem dramatischen Beschäftigungsrückgang stellte sich eine verstärkte Abwanderbewegung aus den neuen Bundesländern der BRD ein, was dazu führte, das Sachsen – Anhalt bis zum Jahr mehr als 10 Prozent seiner Bevölkerung verlor. Aus diesem Grund und um der Überalterung der Region, sowie den rückläufigen Finanzmitteleinahmen entgegen zu wirken hat die Landesregierung 2003 die Internationale Bauausstellung Sachsen-Anhalt 2010 ins Leben gerufen. Im Rahmen dieser Ausstellung sollen die 17 vertretende Städte Sachsen – Anhalts die Entwicklung neuer Wege und neuer Perspektiven für die Städte unter Einbeziehung sich ändernder Rahmenbedingungen aufzeigen.2 Der Turmpark und auch der Wasserturm als Einzelobjekt wurden im Jahr 2006 als IBA – Projekt eingereicht. Nach den Leitgedanken IBA ist der Finanzierungszuschuss aus ressortübergreifenden laufenden Förderprogrammen, nur genehmigungsfähig, wenn sich das Konzept als ganzheitlich, nachhaltig und auf Dauer tragfähig erweist. Bis zum heutigen Tag konnte noch kein dauerhaft tragfähiges Konzept für den Turmpark vorgelegt werden. Das kommende Jahr 2010 bietet die letzte Möglichkeit die Förderung zu beantragen, daher sollte es prioritäres Ziel sein, ein geeignetes Konzept aufzustellen.

Zielstellung der Arbeit Der Wasserturm in Magdeburg – Salbke stellt die Stadt und ihren derzeitigen Eigentümer, das Bundeseisenbahnvermögen, vor anspruchsvolle Herausforderungen in der Frage der Nachnutzung des Areals und dem Erhalt der schützenswürdigen Bausubstanz. Seit Jahren wird händeringend ein Investor für das Areal gesucht. Dies erwies sich bislang, aufgrund der von der Stadt präferierten Nutzung, in der das gesamte Areal der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden soll und damit den Wohnwert des Stadtteils gesteigert wird, als höchst schwierig.

In der vorliegenden Arbeit soll daher eine Nutzungsmöglichkeit, die sowohl die soziokulturellen Bedürfnisse des Stadtteiles bedient und zugleich die ökonomischen Interessen eines Investors berücksichtigt, auf ihre Durchführbarkeit hin untersucht und mit der derzeit von der Stadt präferierten Variante, der gemeinnützigen Bewirtschaftung des Grundstücks durch die Künstlerorganisation H2O, verglichen werden.

Desweiteren sind für die südlich an das Wasserturmareal angrenzenden Grundstücke von verschiedenen Magdeburger Wohnungsunternehmen eine repräsentative Wohnbebauung angedacht, ob diese sich, nach den vorgelegten Konzepten der Studenten, des Studiengangs Architektur der Hochschule Anhalt aus dem Jahr 2008, realisieren lässt soll parallel analysiert werden.

Das Ergebnis der analytischen Untersuchen der beiden Teilprojekte soll dann für die Stadt Magdeburg, eventuellen, potentiellen Investoren für das Wasserturmareal und den Interessenten einer Wohnbebauung der südlich angrenzenden Grundstücke eine Entscheidungshilfe bieten. Diese soll aufgrund der durchgeführten Untersuchungen die Machbarkeit der beiden Teilprojekte mit einem nachvollziehbaren, operationalisierten Wert angeben und eine eindeutige Aussage zum wahrscheinlichen Projekterfolg treffen.

Gang der Untersuchung:

Im ersten Abschnitt dieser Arbeit werden die theoretischen Grundsätze der Machbarkeitsstudie von der Definition, der ihr zur Grunde liegenden Begrifflichkeiten, über die einzelnen o. a. Verfahrensschritte bis zur Entscheidungsanalyse, sowie die Grenzen der Anwendbarkeit dieses immens wichtigen Instruments aus Sicht der Immobilienwirtschaft untersucht und dargelegt werden. Die Informationen die diesen Ausführungen zugrunde liegen stammen aus ausgewählten Fachbüchern, Publikationen sowie aus Lehrunterlagen des Studiengangs Immobilienwirtschaft der Hochschule Anhalt.

Die theoretisch erörterten Grundlagen einer Machbarkeitsstudie werden im darauffolgenden Abschnitt an dem konkreten Objekt Salbker Wasserturms sowie den südlich angrenzenden Grundstücken ihre Anwendung finden. Dabei wird die Analyse der Machbarkeit sowohl auf der Datenbasis vorangegangener Arbeiten aus der Hochschule Anhalt zu diesem Thema4, den rechtlichen und grundstücksspezifischen Rahmenbedingungen der Grundstücke, des Gutachtens zur Beschreibung des Zustandes der Anlage durch das Ingenieurbüro des Freiherrn von Hintze, des Nutzungskonzepts der Künstlerorganisation H2O als auch durch Vergleichsobjekte durchgeführt. Im Verlauf des Schreibens dieser Arbeit wurde ein neueres Gutachten zur Ermittlung der Kosten der Sanierung der Gebäude des Wasserturmareals durch das Ingenieurbüro Günther und Scheider fertiggestellt. Ergebnisse dieses Gutachtens fließen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein, sodass verlässliche Zahlen zu den Sanierungskosten vorliegen.

Um abschließend eine aussagekräftige, nachvollziehbare und eindeutige Aussage zu den Erfolgsaussichten der zu Untersuchenden Varianten der Teilprojekte treffen zu können, werden die Ergebnisse der analytischen Untersuchungen in der Entscheidungsanalyse zusammengestellt, bewertet und interpretiert.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 2.1.2, Lokale Aspekte:

Der Magdeburger Stadtteil Salbke ist, per Selbstdefinition, als Wohnsiedlung zu betrachten in dem, als von künstlerischer und kulturell – bildender Bedeutung, die Freiluftbibliothek ‘Salbker Lesezeichen’ mit der Lesecafé und das ehemalige Gröninger Bad, als Zentrum der Musikszene und Jugendarbeit des Stadtteils, zu nennen sind.

Von weitergehender touristischer Bedeutung kann bei den Kirchenbauwerken St. Gertraud, die den historischen Ortskern von Salbe markiert, und St. Johann Baptist ausgegangen werden. Jedoch stellt das Industriedenkmalensemble um den Wasserturm Salbke die architekturgeschichtliche Sehenswürdigkeit des Stadtteils dar, wenngleich sich dieses z. Z. in einem unzugänglichen Zustand befindet.

Als überregionale touristische Attraktion verläuft der Elberadwanderweg entlang der Elbe am direkten östlichen Stadtteilrand durch die, nur mäßig bis gar nicht durch touristische oder andere Einrichtungen erschlossene, Erholungslandschaft Salbker Seen und den Elbauen. Die einzige Einrichtung, das Salbker Strandbad, wurde vor über 10 Jahren geschlossen und der mit der Pflege beauftragte gemeinnützige Verein kommt seinen Pflichten nur in sehr begrenztem Maße nach. Demzufolge liegt der Nutzwert des Abschnittes des Europaradweges R2 im Stadtteil Salbke bei gleich Null, da die Radwanderer diesen Abschnitt ohne Rast passieren.

In Gastronomischer Hinsicht hat Salbke bis auf das Lesecafé der Freiluftbibliothek keine, von hoher Anziehungskraft geprägten, Lokalitäten aufzuweisen, da sich diese eher im Stadtzentrum (Hasselbachplatz und Altstadt) konzentrieren.

Zusammenfassen lassen sich Potentiale der touristischen Verwertung, bei entsprechender Nutzung der vorhandenen Ressourcen, bescheinigen. Voraussetzungen zur Steigerung der touristischen Attraktivität, der Generierung von Einnahmen und der Steigerung der Wohnqualität durch Erhöhung des Nutzwertes sind gegeben.

Magdeburg kann seine Einwohnerzahl momentan stabil halten, was auf das Mehr an Zuzügen in Relation zu den Wegzügen zurückzuführen ist. Dennoch wird auch Magdeburg eine sinkende Bevölkerungszahl prognostiziert (vgl. Abschnitt B 1.2.1.3.). Die Bevölkerungsabnahme von rund 50.000 Einwohnern seit der Wiedervereinigung hat jedoch bereits gravierende Auswirkungen auf den Wohnraum entfaltet. Leerstand und Rückbau der Großwohnsiedlungen, vor allem im Norden, war eine der Folgen. Doch auch der Süden Magdeburgs war stark betroffen. Hier schlossen binnen kürzester Zeit alle Hauptarbeitgeber, sodass in Salbker Ortskern im Jahr 2000 bis zu 80 Prozent Wohnraumleerstand zu verzeichnen waren.

Zum 31.12.2008 gab es Magdeburg Salbke insgesamt:

- 996 Gebäude mit Wohnraum mit; - 2591 Wohneinheiten mit; - 182546 m² Wohnfläche.

Darunter waren:

- 721 Ein- und Zweifamilienhäuser mit; - 817 Wohneinheiten mit; - 76858 m² Wohnraum zu verzeichnen.

In den Mehrfamilienhäusern wurde vom Stadtplanungsamt, durch Zählung, der genaue Leerstand flächendeckend ermittelt. Wie die Abbildung 42 zeigt, stellt der Leerstand des Wohnraumes in Magdeburg Salbke, trotz Rückbau, ein sich verschärfendes Problem dar. So wurden in den Jahren von 1999 bis 2007 rund 11 Prozent (259 WE) der Wohnungen vom Markt genommen, trotzdem stieg der Leerstand im selben Zeitraum ebenfalls um 11 Prozent von 35 auf 46 Prozent.