Auswirkungen intelligenter Gebäude und ihrer IT-Systeme auf das Facility Management

Bachelorarbeit von René Böhnke

Einleitung:

Die Erde auf der wir Leben ist in ständiger Bewegung und im Laufe der Zeit verändert sich alles auf ihr. Das betrifft auch unsere Gebäude in denen wir einen großen Teil unseres Lebens verbringen. Sie sind für uns mehr als nur vier Wände und ein Dach. Sie sind Arbeitsstätten, Forschungszentren, Rückzugsorte für das private Leben, Begegnungsstätten für Kulturen, Renditeobjekte und vieles mehr. Sie sind zu komplexen Systemen herangewachsen, zu Gebäudesystemen, die immer selbstständiger werden und in deren Zusammenhang wir sogar vom intelligenten Gebäude sprechen. Neben all den Annehmlichkeiten die, die Gebäude bieten, darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Investoren oft andere Anliegen mit ihrer Investition verfolgen. Sie handeln meist aus betriebswirtschaftlichen Interessen heraus und wollen Rendite erzielen. Dabei wurde Immobilienbesitz lange Zeit in Deutschland als reine Wertanlage angesehen. Erst in den 60ger Jahren setzte ein Umdenken ein, es wurde erkannt das große Teile der Unternehmensdienstleistungen zu unwirtschaftlich sind. Die Reaktion darauf war der Zusammenschluss von Diensten, zu eigenen Verantwortungsbereichen. Diese wurden Schritt für Schritt an externe Unternehmen weitergegeben.

So stieg im Laufe der Jahre der Bedarf an externen Dienstleistungen in Unternehmen, was zur Entwicklung des heutigen Facility Management führte. Dabei war der Begriff lange Zeit in Deutschland nicht definiert oder rechtlich geschützt. Ein Missstand, der bis heute daran schuld ist, dass dem Facility Management nicht immer dieselbe Dienstleistung oder Aufgabe zugeordnet werden kann. Jedoch hat sich seit der Einführung von Facility Management in Deutschland viel getan und der Begriff ist seit 2006 für die EU-Länder genormt.

Die Anforderungen an das Facility Management sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Wurden ursprünglich kleine Dienstleistungen übernommen, so sind heute ganze Liegenschaften an geographisch unterschiedlichen Orten zu managen. Mit der Komplexität der neuen Generation von Gebäudesystemen, nämlich den sogenannten intelligenten Gebäudesystemen, steigen auch die Anforderungen an das Facility Management.

Im Kontext bei der Umsetzung intelligenter Gebäude und betriebswirtschaftlicher Interessen der Auftraggeber, gewinnt Nachhaltigkeit immer mehr an Bedeutung. Die Ressourcen verknappen, werden somit teurer und die globalen Zeichen der Umweltverschmutzung immer deutlicher. Dadurch gewinnt das Thema Nachhaltigkeit beim Neubau und beim Bau im Bestand immer mehr an Bedeutung.

Und somit nimmt auch die Bedeutung intelligenter Gebäude zu, obwohl es etwas komisch klingt. Wie kann ein Gebäude intelligent sein und ist es dann sein Management auch?

Das Facility Management ist eine junge wissenschaftliche Disziplin. Der erste Abschnitt der Arbeit beschäftigt sich mit dem theoretischen Part des Facility Management. Damit sind nicht die unzähligen Veröffentlichungen über die Aufgaben des Facility Management während der Nutzungsphase von Gebäuden gemeint. Sondern es wird anhand, von drei ausgewählten Definitionen analysiert, was das heutige Facility Management ist. Insbesondere an der neuen DIN EN 15221-1: 2006, dem Europäischen Leitdokument für Facility Management.

Die Ergebnisse der Analyse, werden mit den Ansprüchen interagierender Systeme an das Facility Management abgeglichen und analysiert. Dabei geht es nicht um die Technik, sondern darum, ob das Facility Management in der Theorie, den Ansprüchen intelligenter Gebäudesysteme gerecht wird.

Der nächste Teil der Arbeit beschäftigt sich mit den Nutzern, Betreibern und Auftraggebern im Kontext zur Nachhaltigkeit. Die Gewichtung von Nachhaltigkeit gewinnt immer mehr an Bedeutung in der Immobilienbranche, gerade in Bezug auf die intelligenten Gebäude. Es soll heraus gearbeitet werden, was die jeweiligen Organisationen von einem Gebäude erwarten und wo es Interessenkonflikte bei den Auftraggebern in der Umsetzung von Nachhaltigkeit gibt. Dazu werden die Organisationen betrachtet und analysiert. Abschließend wird geschildert warum Nachhaltigkeit für das Facility Management überhaupt wichtig ist und aufgeführt, was das Facility Management an Wissen für die Sensibilisierung in Sachen Nachhaltigkeit benötigt.

Der letzte Part der Arbeit behandelt den theoretischen Teil intelligenter Gebäude, damit sind nicht die technischen Details bzw. Zeichnungen der Systeme gemeint. Sondern es wird analysiert was intelligente Gebäudesysteme von heutigen Gebäudesystemen unterscheidet bzw. welcher Teil dieser Systeme die Intelligenz ausmacht. Zudem wird anhand der Kybernetik analysiert was Management ist, um anschließend heraus zu arbeiten, ob es intelligentes Management gibt. Abschließend wird eine kleine Auswahl der neuen Technologien kurz geschildert. Dabei geht es nicht um Vollständigkeit, sondern es soll Interesse an den Möglichkeiten der neuen Technologien von heute bzw. von morgen wecken.

Die Komplexität intelligenter Gebäude stellt neue Anforderungen an das Facility Management bei deren Umsetzung und Nutzung. In der Arbeit soll geklärt werden, welche Ansprüche das sind. Ist die Theorie der Definitionen vom Facility Management, den steigenden Ansprüchen durch die Komplexität intelligenter Gebäudesysteme gewachsen?

Das Thema der Nachhaltigkeit wächst mit den intelligenten Gebäuden bzw. Nachhaltigkeit am Bau wird erst durch intelligente Gebäudesysteme optimiert. Wie weit hat Nachhaltigkeit im Bau bei den betroffenen Organisationen Einzug gehalten und wie kann ich sie als Facility Manager fördern?

Eine letzte Frage die sich stellt, was macht intelligente Systeme, erst intelligent und wo liegen die Schwächen in Deutschland bei deren Umsetzung?

Optimales Facility Management bedeutet Lebenszyklusmanagement!

Wo liegen die Probleme bei den Organisationen und deren Umsetzung von Nachhaltigkeit?

Welche Tendenzen sind in Bezug auf intelligente Gebäude und ihre Ansprüche an das Facility Management absehbar?

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3.4, Betreiber-Probleme im FM-Alltag bzw. in der Immobilienbewirtschaftung ohne intelligente Gebäudesysteme:

Wie es mit Sicherheit jeder aus eigener Erfahrung kennt, sind Theorie und Praxis oft zwei verschiedene paar Schuhe. Anfang des Jahres 2008 absolvierte ich mein studienbegleitendes Facility Management Praktikum. Diese Erfahrung möchte ich hier wiedergeben, um die alltäglichen Probleme der Praxis des Facility Management aufzuzeigen. Mein Praktikum fand in einem renommierten Bankunternehmen statt, dessen Name ich aus Gründen der Geheimhaltungspflicht und zum Schutz des Unternehmens nicht nennen darf. Auch wenn es sich hierbei um Probleme handelt die in fast jedem Unternehmen anzutreffen sind.

3.4.1, Das Unternehmen:

Das Unternehmen ist ein traditionsreiches privates Bankunternehmen mit mehreren Standorten in ganz Deutschland. Zur Produktpallette gehören das Real Estate und die klassische Vermittlung von Immobilien. Zusätzlich werden verschiedene Bewertungen für Immobilien, sowie das Projektmanagement angeboten. Auf Wunsch werden auch integrierte Konzepte über die kompletten Lebenszyklusphasen einer Immobilie erstellt. Das Angebot reicht von der Bestandsberatung über Revitalisierung bis hin zum Objektmanagement. Weitere Geschäftsbereiche bilden der Verkauf von Immobilienfonds und das Erstellen kompletter Finanz- und Vermögenspläne.

Mein Praktikum selbst fand in einer kleinen Niederlassung in Berlin statt. Die Niederlassung war für Objektmanagement zuständig. Zum Zeitpunkt meines Praktikums bestand sie aus zwei Verwaltungs-, einer kaufmännischen- und zwei technischen Angestellten und dem Niederlassungsleiter, der sich jedoch hauptsächlich in einer Niederlassung in Hamburg aufhielt.

3.4.2, Die Probleme:

Standortweit kommuniziert wurde übers World Wide Web (WWW) oder ganz klassisch mit Fax und Telefon, gearbeitet wurde mit Customer Relationship Management (CRM)-Software. Leider liefert Kundenmanagementsoftware jedoch keine IT-Werkzeuge für das Objektmanagement. Eine meiner ersten Aufgaben war die Erstellung einer Einnahmeüberschussrechnung in Excel, wozu Fragen meinerseits aufkamen. Deshalb kontaktierte ich, die mich beauftragende Kollegin. Sie hatte jedoch keine Zeit Fragen zu beantworten und dies sollte auch bei späteren Aufgaben so bleiben. Und somit stellt sich das erste Problem im Unternehmen:

Fehlende Bereitschaft zur Weitergabe von Wissen:

Dies ist in Unternehmen ein sehr häufiges Problem, sei es aus Zeitmangel oder um sich ein Vorteil zu verschaffen. Für Unternehmen ist mangelnde Wissensweitergabe oft ein kostenintensiver Nachteil. Man nehme bspw. einen Programmierer, der eine neue Software für ein Unternehmen entwirft. Er interviewt zur Erfassung der Unternehmensprozesse die Mitarbeiter. Vorenthaltene Informationen bedeuten einen enormen Mehraufwand in der Einführungsphase von Software und somit entstehen weitere Kosten.

Als Folge der unbeantworteten Fragen waren meine Excel-Tabellen fehlerhaft. Deshalb verglich ich sie mit Tabellen meines Vorgängers und fand in seinen Tabellen noch größere Fehler. Womit wir beim zweiten Problem wären:

Menschen machen Fehler bzw. sind unzuverlässig:

Das kann mit unterstützenden intelligenten Instrumenten der Gebäudeautomation zwar auch passieren. Doch dort werden die Daten direkt übertragen und sofort erfasst, die Fehlerwahrscheinlichkeit liegt so bei fast null.

Daraufhin unterbreitete ich meinen neuen Kollegen den Vorschlag: Ich könne Vorlagen in Excel zur Arbeitserleichterung anfertigen. Der Vorschlag wurde sofort abgelehnt. Begründung war, die generelle Ablehnung gegenüber Excel, obwohl alle damit arbeiteten. Eine Kollegin trug mit dem Taschenrechner errechnete Ergebnisse in Excel ein, trotz der vorhandenen Tools. Ich bot der Kollegin an, ihr das Excel-Programm zu erklären jedoch meinte sie nur, sie wäre zu alt dafür. Damit hätten wir ein drittes Problem:

Die fehlende Bereitschaft bei vielen Menschen neue Dinge anzunehmen.

Ein Problem, welches bei der Einführung von neuer Software, unnötige Probleme verursacht.