Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte

Diplomarbeit von Katharina Tilleczek

Einleitung:

Deutschland befindet sich inmitten eines bedeutenden Ereignisses. Langfristig wird in der Bundesrepublik die Bevölkerung zurückgehen. Die sinkende Bevölkerung in Verbindung mit einer Verschiebung der Altersstruktur unserer Gesellschaft hat Auswirkungen auf viele Bereiche unseres Alltags. Durch die Verschiebung des Verhältnisses junger und alter Menschen zu Gunsten der Alten hat dieser übergreifende demographische Wandel in der Öffentlichkeit zurzeit vor allem in Diskussionen über Rententarife Präsenz. Nicht minder besorgniserregend sind vor diesem Hintergrund jedoch die Auswirkungen auf die heimischen Immobilienmärkte.

In einigen Regionen Deutschlands sind die Auswirkungen des demographischen Wandels heute bereits besonders stark ausgeprägt. Hauptsächlich die Region im ehemaligen Ostdeutschland ist von einer anhaltenden Abwanderung, die durch ein nachhaltiges Geburtendefizit die natürliche Abnahme der Bevölkerung noch verstärkt, gekennzeichnet. Die Wegziehenden hinterlassen spürbare Lücken. Besonders ehemalige Industrieregionen, die seit der deutschen Wiedervereinigung von Strukturschwäche gekennzeichnet sind, sind heute stark von Leerständen befallen.

Auch anderthalb Jahrzehnte nach der Wende bleibt das Land gespalten. Während vor allem der Süden Deutschlands blüht, steigt der Osten weiter ab. Zwar wird für die nächste Dekade eine wachsende Zahl von Haushalten und eine damit anziehende Wohnungsnachfrage erwartet, dennoch ist der Schrumpfungsprozess der Bevölkerung in einigen Bundesländern bereits so stark vorangeschritten, dass ein weiterhin anhaltendes Nachfragedefizit für die Immobilienwirtschaft und ihre Akteure eine ernsthafte Existenzbedrohung darstellt. Da nicht vorzeitig an problemlösenden Handlungskonzepten gearbeitet wurde, müssen sich viele Städte Ostdeutschlands nun mit diesem Problem auseinander setzen.

Auch die alten Bundesländer haben verstärkt mit wohnungswirtschaftlichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund wurden von der Bundesregierung einige Förderprogramme ins Leben gerufen, um den betroffenen Städten und Kommunen im nun erzwungenen Stadtumbauprozess finanziell zu unterstützen. In diesem Zusammenhang ergaben sich für die Wohnungswirtschaft völlig neue Aufgaben, die zu Beginn auf unbekannte Anpassungsleistungen städtischer Bau-, Raum- sowie Infrastrukturen zielten.

Problemstellung:

Ziel dieser Arbeit ist es, die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den deutschen Immobilienmarkt darzustellen. Der Schwerpunkt wird dabei auf den Wohnimmobilienmarkt gesetzt. In Deutschland existieren neben Regionen mit einer sehr guten und zukunftsträchtigen wirtschaftlichen Entwicklung auch solche, die von Strukturschwäche und Wirtschaftsabschwung gekennzeichnet sind. Derzeit charakteristisch für gute Entwicklungen sind vor allem die großen Ballungsräume und der gesamte süddeutsche Raum.

Durch enorme Zuwanderung ist dort das Thema Wohnungsmangel aktuell, während gleichzeitig Wohnungsleerstand als Folge ausgebliebenen Wirtschaftswachstums in Regionen mit starken wirtschaftlichen Einbußen zu beobachten ist. Von besonderem Interesse sind an vornehmlich Gegenden, die durch die Bevölkerungsabnahme und durch zusätzliche Abwanderungsprozesse besonders stark von der Demographischen Entwicklung betroffen sind. Der Fokus der hier angestellten Betrachtungen wird auf Städte und Regionen gelegt, wo bereits vorhandene Bestände auf eine nicht ausreichende Nachfrage zurückgreifen. Der Wohnungsleerstand ist in diesem Zusammenhang oft nicht nur konjunkturell bedingt. Vielmehr handelt es sich um einen strukturellen Leerstand. Dort ist es notwendig verstärkt Handlungsoptionen anzuwenden, die die Vermarktbarkeit verschiedener Wohnimmobilien langfristig gewährleisten.

Deshalb sollen im Hinblick auf den Angebotsüberhang verschiedene Förderprogramme vorgestellt und mögliche Handlungsoptionen dargestellt werden. In vielen Städten der Bundesrepublik ist eine zunehmende soziale Entmischung der Wohngebiete zu beobachten, die mit der Abwertung von ganzen Stadtteilen und misslicher Sozialstruktur verbunden ist. Infolge dessen machen sich Migrationsprozesse bemerkbar, welche diese ohnehin problematische Entwicklung noch verschärfen.

Die Zersiedelung stadtnaher Regionen und die Bildung sozialer Brennpunkte in den Städten sind nur zwei der vielen Warnhinweise für einen möglichen Zusammenbruch von Wohnungsteilmärkten. Entwicklungen dieser und ähnlicher Art sind seit einigen Jahren verstärkt in den Großwohnsiedlungen (traditionelle Plattenbauten der ehemaligen DDR) der neuen Bundesländer zu beobachten, und bleiben trotz aller Bemühungen um Problemlösung bis heute weiterhin äußerst prekär. Parallel dazu ist in den alten Bundesländern der Erhalt von preiswertem Wohnraum für sozial schwächere Haushalte nach wie vor heikel, und führt mitunter zu einer ähnlichen Problemstellung wie in Ostdeutschland.

Monostrukturierte Siedlungen sind sowohl für Kommunen als auch für deren Wohnungsmärkte gefährlich. Vor diesem Hintergrund sehen sich die Wohnungsmärkte der Tatsache gegenüber, nicht auf ausreichende Nachfrage für bereits vorhandene Immobilien zu treffen. Nichtsdestotrotz stecken im Rahmen der Demographischen Entwicklung im Gesamtgeschehen zahlreiche von der Wohnungs- und Bauwirtschaft bisher jedoch nicht ausreichend ausgeschöpfte Potenziale, die es im Zuge der aktuellen und künftigen Entwicklungen zu entdecken und aufzugreifen gilt.

Gang der Untersuchung:

Grundlage der in dieser Arbeit dargestellten Überlegungen ist die Demographische Entwicklung in Deutschland und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft. Zunächst soll der Begriff der Demographie erklärt, sowie in seine Bestimmungskomponenten zerlegt werden.

Daraufhin wird ein kurzer Rückblick der Demographischen Entwicklung sowohl in Ostdeutschland, in der gesamten Bundesrepublik als auch im weltweiten Vergleich vorgenommen, um später eine möglicherweise denkbare Prognose der Bevölkerungsentwicklung erstellen zu können.

Die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt sowie die derzeitige Marktsituation werden im dritten Teilabschnitt aufgezählt, wo anschließend ein knappes Zwischenergebnis formuliert wird. Man kommt hier erstmals zum Schluss, dass der insgesamt zu erwartende Rückgang der Bevölkerungszahl, die Konzentration der Menschen auf die Ballungsräume mit knappem Bauland, sowie die Umsetzung der im Rahmen der Stadtumbauprogramme realisierten Eingriffe in heutiger Zeit vermehrt dazu führen, dass sich Baumaßnahmen zunehmend auf Sanierung und Abriss, sowie das Füllen von Baulücken im innerstädtischen Bereich konzentrieren.

Im darauf folgenden Abschnitt wird auf verschiedene Handlungsoptionen der Immobilienwirtschaft aufmerksam gemacht, wo neben ortspezifischen Strategien und Gemeinschaftsinitiativen der EU, drei der bundesweit wichtigsten und bekanntesten Bund-Länder-Programme vorgestellt werden. Dabei wird auch auf die einzelnen möglichen Handlungsoptionen im Kampf gegen den Leerstand eingegangen.

Nicht zuletzt werden die Anforderungen an die Wohnungswirtschaft mittels verschiedener Wohnpräferenzen der Gesellschaft angesprochen, um daraufhin einige problemlösende Ansätze zu nennen.

Im allerletzten Abschnitt folgt nach einer kurzen Zusammenfassung des geschilderten Sachverhalts schließlich das Schlusswort.

Inhaltsverzeichnis:

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Textprobe:

Kapitel 3.1, Performance von Immobilienmärkten: Zur genaueren Analyse der Geschehnisse am Wohnungsmarkt empfiehlt es sich, ihn in seine Bestandteile zu untergliedern. Obwohl jede einzelne Komponente am Wohnungsmarkt ein separat abgegrenztes Segment darstellt, bestehen insbesondere bei der Zuordnung verschiedener Immobilienobjekte zu einem der in diesem Abschnitt genannten drei Teilmärkte klare Zusammenhänge. Deren differenzierte Betrachtung ist an dieser Stelle für den weiteren Verlauf der Arbeit deshalb vorteilhaft, weil jedes einzelne Teilmarktsegment unter wohnungspolitischen Gesichtspunkten einen unterschiedlichen Einfluss auf das Gesamtgeschehen am Wohnungsmarkt ausübt. Im Folgenden sollen deshalb die einzelnen Wohnungsmarktkomponenten in ihrer Zusammensetzung genauer definiert werden. Die Veränderung der Bestandskomponenten der Wohnungsteilmärkte wird im Zusammenhang mit der Demographischen Entwicklung vor allem durch die Nahwanderung beeinflusst. Im Bezug auf das absolute Wohnflächenangebot bilden alle drei Teilmärkte eine Einheit.

Der Begriff des Wohnungsbestandsmarktes steht für alle spätestens im vorangegangenen Jahr fertig gestellten Wohnungseinheiten. Unabhängig davon ob sie auf dem Mietwohnungsmarkt gehandelt oder sich im privaten Eigentum befinden, fällt das gesamte bestehende Immobilienkapital in den Teilmarkt des Wohnungsbestandes. Nach ähnlichen Kriterien wie bei einem secondhand Geschäft, werden am Wohnungsbestandsmarkt die Eigentumsrechte von bestehenden Wohnungen bzw. Häusern gehandelt.

Der Preis ergibt sich dabei aus den Verhandlungen der aktuellen Eigentümer, die auf dem Wohnungsmarkt als Anbieter auftreten und der Nachfrager nach Bestandsimmobilien. Wohnungen und Häuser übertreffen in ihrer Funktion als Konsumgüter in ihrer Nutzungsdauer alle anderen lebensnotwendigen Güter. Je nach Beschaffenheit, Instandhaltungsaufwand und Intensität der Nutzung als Konsumgut, geht man bei Wohnbeständen in der Regel von einer Nutzungsdauer von mindestens 60 bis 100 Jahren aus. Diese Zeitspanne kann jedoch durch grundlegende Sanierungen der bestehenden Wohneinheiten zusätzlich deutlich verlängert werden, sodass der bestehende Wohnraum über mehrere Generationen hinweg genutzt werden kann.

Als Synonym für den Mietmarkt wird oft auch der Begriff des Wohnungsnutzungsmarktes verwendet. Es handelt sich hierbei um einen Teilmarkt des oben beschriebenen Wohnungsbestandsmarktes. Etwas näher betrachtet fällt unter den Begriff des Mietmarktes jedoch für gewöhnlich nur derjenige Teil des gesamten Wohnungsbestandes, der für Mietzwecke genutzt wird. Die Miete ist das Entgelt, das Eigentümer für die Fremdnutzung ihrer Wohnungen erheben. Eigentumswohnungen sowie Eigenheime, welche üblicherweise dauerhaft vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt werden, bleiben im Mietmarktsegment unberücksichtigt. Der Wohnungsnutzungsmarkt ist als Markt für Konsumgüter zu klassifizieren, auf dem private Haushalte als Nachfrager den Anbietern der Wohnungswirtschaft gegenüberstehen.

Die Errichtung neuer Wohneinheiten obliegt dem Teilsegment des so genannten Wohnungsneubaumarktes. Die vom Neubaumarkt errichteten Immobilienbauten verändern den Gesamtwohnungsbestand und beeinflussen folglich die Reichweite des Mietmarktes. Nach dem Prinzip des typischen Angebot- und Nachfragekonzeptes treffen am Neubaumarkt die Bauwirtschaft als Anbieter und die Wohnungswirtschaft bzw. die privaten Bauherren als Nachfrager aufeinander. Durch die oben genannte lange Lebens- und Nutzungsdauer von Wohnraum fällt das Neubauangebot im Verhältnis zum Angebot aus dem Bestand sehr gering aus. So beträgt der Anteil der Neubauwohnungen lediglich nur ein bis zwei Prozent des Gesamtbestandes. Im Lichte der aktuellen, wie künftigen Demographischen Entwicklung leistet der Neubaumarkt vor allem im Segment der Mietwohnungen bisher wenig befriedigende Ergebnisse, da die von der Bauwirtschaft getätigten Fertigstellungen die jährlich bundesweit benötigten Neubaukapazitäten weit unterschreiten.