Auswirkungen von Factory-Outlet-Center auf den Einzelhandel

Diplomarbeit von Carsten Diekmann

Einleitung:

Die aus den USA kommenden Factory-Outlet-Center haben dabei eine heftige Diskussion ausgelöst. Im Mittelpunkt dieser Diskussion standen die Auswirkungen auf den bestehenden innerstädtischen Einzelhandel und damit auch auf das zentralörtliche Gliederungsprinzip der Raumordnung. Dabei sind zwei Punkte vor allem als unklar zu betrachten. Zum einen ist es fraglich, inwieweit ein Factory-Outlet-Center tatsächlich auch in Zukunft seine betriebstypischen Merkmale behält oder inwieweit eine Umwandlung in andere Betriebsformen wahrscheinlich ist. Zum anderen stellt sich die Frage nach der Reichweite dieser neuen Einrichtung und ihre Bewertung. So wird von den Betreibern eine enorme Reichweite von 90 min. Fahrzeit und mehr angegeben. Offen bleibt aber die Frage, ob dies nun ein Indiz für seine verheerende Wirkung oder seinen geringen Einfluß aufgrund der großen Streuung ist.

Diese Arbeit befaßt sich in ihrem Schwerpunkt mit dem Problem der Reichweitendefinition und ihrer Auswirkungen auf den Einzelhandel. Es wird festgestellt, daß die Wahl der Reichweite einen entscheidenden Einfluß auf das Ergebnis eines Marktgutachtens hat, wie es auch als Grundlage für raumordnerische Beurteilungen zur Verfügung steht. Folglich erlangt die Schätzung einer Reichweite für neue Betriebsformen eine tragende Bedeutung. Wenn diese nicht zweifelsfrei geschehen kann, weil Erfahrungen aus anderen Ländern nicht direkt auf deutsche Verhältnisse übertragen werden können, ist eine alternative Vorgehensweise zu den üblichen Marktgutachten erforderlich.

Zu diesem Zweck wird in dieser Arbeit mittels der Szenariotechnik die Wirkung eines Factory-Outlet-Centers auf den Einzelhandel und damit auch auf die Zentrenstruktur untersucht. Gegenstand der Szenarien ist in erster Linie die Reichweite. So werden drei mögliche Distanzszenarien auf ihre Einflüsse auf die Kaufkraftströme im Untersuchungsgebiet analysiert. Als Subszenarien werden zudem zwei Projektgrößen und drei Marktsegmente berücksichtigt. Zur Auswertung der Szenarien wurde auf ein Potentialmodell zurückgegriffen, welches für die Zwecke der Untersuchung ergänzt, erweitert und programmtechnisch umgesetzt wurde.

Die Methode läßt sich hierbei kritisch hinterfragen. Defizite in der theoretischen Begründung des Modells wurden nicht beseitigt, und wie auch bei Huff, Löffler und Klein stieß die Operationalisierung der nötigen Inputdaten auf Probleme. Es konnte aber eine Lösung gefunden werden, die einen wertenden Vergleich der Distanzszenarien derart ermöglichte, daß eine zuverlässige Trendaussage gemacht werden konnte. Eine detaillierte Aussage zu einem konkreten Ort ist mit diesem Verfahren jedoch nicht möglich.

Der Vergleich der Distanzszenarien zeigt, daß eine Reihe von Bedingungen definiert werden können, nach denen eine Ansiedlung eines Factory-Outlet-Centers raumverträglich gestaltet werden kann. Dabei zeigt sich, daß neben der Wahl der Reichweite sich vor allem die Ansprache einzelner Marktsegmente auf die Umsatzverlagerung auswirken. Hierbei muß nun auch berücksichtigt werden, inwieweit es sich bei der Marktsegmentierung um ein für die Zentrenbildung strategisches Segment handelt.

Abschließend wird vom Autor festgestellt, daß es gelungen ist, die Bedeutung einer alternativen Gutachterpraxis zu verdeutlichen und Trendaussagen zu entwickeln, die es ermöglichen, auch zukünftige Veränderungen im Marktgeschehen (z.B. Standortverdichtung) und der Projektgestaltung (z.B. Flächenausbau oder Sortimentumstellung) zu berücksichtigen.

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