Auswirkung von Basel II auf die private Immobilienfinanzierung

Diplomarbeit von Dennis Salgmann

Zusammenfassung:

Im Mai 2001 hat der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht ein zweites Konsultationspapier zur neuen Eigenkapitalvereinbarung veröffentlicht. Nach einer weiteren Konsultationsperiode ist zu erwarten, dass die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung („Basel II“) Ende 2003 endgültig verabschiedet wird und für alle deutschen Banken Gültigkeit erlangen wird. Die geltende Eigenkapitalvereinbarung von 1988 soll damit abgelöst werden. Das Papier sieht im Wesentlichen vor, Kreditrisiken in Abhängigkeit von der Bonität des Schuldners stärker zu differenzieren.

Oftmals wird im Zusammenhang mit Basel II von einer Verknappung bzw. Verteuerung der Kredite an den Mittelstand gesprochen. Untersuchungen zur Auswirkung von Basel II auf die Finanzierung des Mittelstandes sind bereits mehrfach erstellt worden. Nicht – oder nur selten – untersucht werden hingegen die Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienfinanzierung. Gerade in diesem Geschäftssegment wird die Dimension, die Basel II haben könnte deutlich. So waren etwa 48 Prozent des gesamten Kreditvolumens an inländische Unternehmen und Privatpersonen für den Wohnungsbau (Hypothekar- und sonstige Kredite) bestimmt, wobei das Gesamtkreditvolumen im Dezember 2002 bei ca. 2.241 Mrd. Euro lag. Allein diese Zahlen belegen schon die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienfinanzierung in Deutschland. In Bezug auf die Aufgabenstellung dieser Diplomarbeit ist außerdem interessant, dass die Kredite an wirtschaftlich unselbständige und sonstige Privatpersonen den größten Anteil in Höhe von knapp 68 Prozent am Kreditvolumen für den Wohnungsbau (ca. 1.069 Mrd. Euro) hatten. Dieser hohe Stellenwert der privaten Immobilienfinanzierung macht die Thematik dieser Arbeit so bedeutend, denn bei angenommener Verschlechterung der Kreditkonditionen und darauf folgender nachlassender Bauinvestitionen könnte sich durch den Multiplikatoreffekt ein Schaden für die gesamte Volkswirtschaft ergeben. Andersherum ist selbiges zu erwarten, wenn sich die Kreditkonditionen verbessern würden.

Aus diesem Grund ist zu untersuchen, inwiefern sich die Neuregelung der aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderung bei Banken auf die Kreditkonditionen der privaten Immobilienfinanzierung auswirken könnte. Besonders relevant bei dieser Untersuchung ist, inwiefern Sicherheiten in der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung berücksichtigt werden. In der geltenden Eigenkapitalvereinbarung führen Kreditsicherheiten nur bedingt zu geringeren aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen. Gerade der in Deutschland übliche Hypothekarkredit, der durch seine grundpfandrechtliche Besicherung nur geringe Verlustquoten aufweist, könnte von einer stärkeren Berücksichtigung der Sicherheiten profitieren. Eine adäquate Reduzierung der Mindesteigenkapitalanforderung könnte bewirken, dass es nicht zu der oftmals diskutierten Verschlechterung der Kreditkonditionen kommt, sondern im Gegenteil – zu einer Verbesserung.

Um die Auswirkung von Basel II auf die private Immobilienfinanzierung zu verdeutlichen, werden in der Arbeit zunächst wesentliche Grundlagen geschaffen. Unter anderem werden daher die geltenden Eigenkapitalanforderungen der Bankenaufsicht dargelegt. Um die grundsätzliche Notwendigkeit der Unterlegungsvorschriften zu zeigen, werden neben den externen auch die ökonomischen Anforderungen in kurzer Form erläutert. Auf die bankintern ermittelten (ökonomischen) Kapitalanforderungen wird im Verlauf der Arbeit immer wieder zurückgegriffen, um die aufsichtsrechtlichen Anforderungen deutlich zu machen und gegebenenfalls zu kritisieren. Der Aspekt der Sicherheiten wird in dieser Arbeit besonders betont, denn diese werden nach Basel II im Gegensatz zum geltenden Recht in umfangreichem Maße aufsichtsrechtlich anerkannt. Neben der formalen Darstellung (u.a. Herleitung der Haircut-Regelung) erfolgt auch eine ökonomische Beurteilung hinsichtlich ihrer Sinnhaftigkeit. Die sich ergebenden potentiellen Änderungen in den Kreditkonditionen werden anhand einer kostenorientierten Vorkalkulation dargestellt. Dazu wird der Kreditzinssatz in seine einzelnen Komponenten zerlegt, um daran die jeweiligen Auswirkungen von Basel II aufzuzeigen. Basis dessen sind die wesentlichen Eigenschaften und Besonderheiten des Hypothekarkredites.

Es ist wichtig an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass sich diese Diplomarbeit auf den Konsultationsstand von Anfang 2003 bezieht. Die Diskussionen um einige Punkte des zweiten Konsultationspapiers waren (sind) noch nicht abgeschlossen und ein drittes Konsultationspapier folgte im Mai 2003. Aus diesem Grunde wird an einigen Stellen dieser Arbeit auf eventuell noch zu erwartende Änderungen hingewiesen. Sofern es notwendig erscheint, wird die beim Verfassen dieser Arbeit aktuelle Auswirkungsstudie QIS3 in die Untersuchung miteinbezogen, die für den Bereich der Immobilienfinanzierung von der Methodik her keine Unterschiede zum dritten Konsultationspapier aufweist. Die Kernproblematik der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung ist zudem eindeutig.

Die Arbeit gliedert sich in acht Teile. Im ersten Kapitel werden die Problemstellung und Zielsetzung sowie der Aufbau und das Vorgehen erläutert. Das zweite Kapitel schafft die wesentlichen Grundlagen für diese Arbeit. Dabei werden insbesondere die derzeit gültigen aufsichtsrechtlichen Eigenkapitalanforderungen und die ökonomischen Kapitalanforderungen erörtert und voneinander abgegrenzt. Im dritten Kapitel wird die Immobilienfinanzierung beschrieben, wobei der Schwerpunkt auf den Kreditsicherheiten sowie den Eigenschaften und Besonderheiten des Hypothekarkredites liegen. Kapitel 4 baut auf dem dritten Kapitel auf. Der dort erörterte Referenzzinssatz bildet die Basis für die Darstellung der kostenorientierten Vorkalkulation im vierten Kapitel. Die Kalkulation gibt einen Überblick über die einzelnen Margenkomponenten. Neben den Betriebskosten wird den Eigenkapital- und Risikokosten besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Bevor die Auswirkung von Basel II untersucht werden kann, ist es ferner notwendig die diese Arbeit betreffenden Änderungen bezüglich der Mindesteigenkapitalunterlegung darzustellen (Kapitel 5). Wegen der Bedeutung von Kreditsicherheiten beim Hypothekarkredit ist dieser Thematik das gesamte sechste Kapitel gewidmet, in dem die Behandlung von Sicherheiten nach der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung formal dargestellt und kritisch gewürdigt wird. Im siebten Kapitel wird schließlich die Auswirkung von Basel II auf die Immobilienfinanzierung anhand des Kreditzinssatzes deutlich gemacht, indem die gesammelten Erkenntnisse vorangegangener Kapitel zusammengefügt und an einem Beispiel quantifiziert werden. Die Arbeit schließt mit einer Zusammenfassung in Kapitel 8 ab.

Die Arbeit basiert auf dem zweiten Konsultationspapier sowie jüngeren Veröffentlichungen wie PMCP und QIS3. Methodisch wird auf Basis eines weiten Literaturspektrums die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung sowie die Immobilienfinanzierung aus Sicht der Banken beleuchtet, wobei die Margenkalkulation des Kreditzinssatzes im Vordergrund steht. Besonderer Wert wurde auf die Einbeziehung von praxisrelevanter Literatur gelegt. Der Praxisbezug wird untermauert durch ein diplomarbeitsbegleitendes Praktikum bei einer Landesbank, wodurch sich viele Gelegenheiten ergaben, die theoretischen Erkenntnisse mit der Praxis zu verbinden.

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