Ausverkauf Ungarns?

Diplomarbeit von Markus Kapser

Einleitung:

Im Rahmen des Zusammenwachsens der europäischen Staaten und des Zusammenbruchs des eisernen Vorhangs, ergeben sich ganz neue Aspekte bei der Betrachtung von grenzüberschreitenden Zweitwohnungsbesitzen, was auch einige aktuelle Studien, beispielsweise der LBS, zeigen.

Aufgrund dieser Aktualität und dem Mangel an Studien, die sich mit dem grenzüberschreitendem Zweitwohnungswesens in den Transformationsstaaten beschäftigen, soll diese Diplomarbeit dieses Phänomen genauer beleuchten.

Die Entwicklung der bewilligten privaten Immobilienbesitze in Ungarn und die Prognose der LBS, die das Nachfragepotential an Zweitwohnsitzen mit Standort in der Republik Ungarn in Deutschland abschätzen, belegen, dass die Entwicklung hier erst am Anfang steht. Informationen der Komitatsverwaltungen Ungarns zeigen eine steigende Nachfrage an solchen Immobilien von Ausländern. In den letzten drei Jahren, seit es Ausländern aufgrund einer gesetzlich Modifikation, ohne juristische Tricks, möglich ist, in Ungarn Eigentum an Boden, mit entsprechendem Eintrag ins Grundbuch, zu erwerben, ist die Zahl der Zweitwohnsitze die pro Jahr von Ausländern gekauft werden, sprunghaft von etwas über 6.000 im Jahr 1996 auf 8.800 im Jahr 1997 angestiegen. Der Großteil davon ist im Besitz von deutschen oder österreichischen Staatsbürgern. Legt man Steigerungsraten der Bewilligungen von 5% pro Jahr zugrunde, wird es bis ins Jahr 2005 in etwa 100.000 Freizeitwohnsitze, die im Besitz von Ausländern stehen, in Ungarn geben.

Ziel des empirischen Teils der Arbeit war es dabei, den entsprechenden Markt von Zweitwohnsitzen, die auf dem deutschsprachigen Raum angeboten werden, in Form einer Exposéanalye transparenter zu machen. Dabei wurde der Kontakt zu entsprechend spezialisierten Maklern über das Internet hergestellt. Dabei wurden die Webseiten der Makler über einschlägige Internetsuchmaschinen gefunden. Für die Suche wurde der Begriff „Ungarnimmobilie“ benutzt. Somit konnte das Angebot der jeweiligen Makler auch über Staatsgrenzen ohne Probleme eingeholt werden. Aufgrund der Tatsache, dass die entsprechende Webseite in deutscher Sprache gestaltet ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Makler ihr Angebot speziell für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum anbieten. Die gefundenen Makler wurden dann ohne Angaben zum Preis und der räumlichen Lage für eine entsprechenden Liegenschaft angeschrieben und um Exposés gebeten. Zum Teil wurde das Angebot auch von den entsprechenden Webseite direkt runtergeladen.

Problematisch an diesem Ansatz ist die sich schnell ändernde Marktsituation, sowie die Unsicherheit, über die exakte Anzahl der entsprechend spezialisierten Makler.

Vorteile dieser Methodik liegen in der besseren Erfassung der momentanen Marktsituation, da noch nicht zustande gekommene Transaktionen beleuchtet werden und außerdem die große Anzahl an Objekten die erfasst werden kann.

Über diesen Ansatz konnten insgesamt 911 Immobilienangebote eingeholt und ausgewertet werden.

Bei der Auswertung dieser Angebote konnte folgendes festgestellt werden:

Bei den Angeboten lässt sich eine starke Konzentration rund um den Plattensee feststellen. Denn über 2/3 der angebotenen Immobilien befinden sich in den drei an den Plattensee angrenzenden Komitaten Zala, Somogy und Veszprém. Auch innerhalb dieser drei Komitate konzentrieren sich die Angebote ganz erheblich um den Balaton, denn etwa ¾ des sich hier befindlichen Angebots konzentriert sich in einem Umkreis von maximal 20 Straßenkilometer Entfernung zum Plattensee. Auf gesamtungarischer Ebene sind dies 50% des Angebots, dass sich in diesem Umkreis konzentriert.

Bei den Objekten handelt es sich ausschließlich um Kaufangebote. Wobei Wohnungen im Gegensatz zu anderen Ländern, in denen Deutsche Zweitwohnungen besitzen, mit knapp 1,5% des Angebots kaum eine Rolle spielen. Das selbe gilt für die Baugrundstücke. Diese zukünftigen potentiellen Freizeitwohnsitze spielen mit knapp 7,5% ebenso eine untergeordnete Rolle. Das Hauptangebot wird aus Hausgrundstücken gebildet, wobei hier freistehende Einfamilien- oder ehemalige Bauernhäuser das größte Angebotssegment bilden.

Die Dimensionierung der Objekte in Bezug auf Grundstücks- und Wohnfläche weist folgendes Muster auf. Die Grundstücksfläche haben in Orten am Plattensee ihren absoluten Minimalwert. In der Näheren Umgebung nimmt dieser Wert dann sprunghaft zu. Erst ab einer Entfernung von über 10 Straßenkilometer zum Balaton beginnt dieser Wert dann zu fallen. Bei den Wohnflächen verhält es sich etwas anders. Hier weisen die Orte am Plattensee höhere Werte auf, als die Angebote die sich etwas weiter davon entfernt befinden. Das heißt der Wohnflächengradient ist vom Plattensee weg am Fallen. Eine Ausnahme für diese beiden Werte stellt lediglich die Distanzklasse in der sich auch die Hauptstadt Budapest befinden (über 75 bis 100 Kilometer Entfernung zum Balaton) dar. Hier werden die höchsten Wohnflächen überhaupt erreicht. Bei den Grundstücksgrößen bildet diese Distanzgruppe ein relatives Minimum.

Adaptierung und damit ein Funktionswechsel bereits bestehender Gebäude steht noch im Vordergrund, denn lediglich 15% der Gebäude, die zum Verkauf angeboten werden, sind in den letzten 5 Jahren entstanden. Dennoch spielt dieser Faktor sich für die Zukunft eine wichtige Rolle. Es ist aber zukünftig mit einem steigendem Siedlungsdruck durch ausländische Zweitwohnungsbesitzer zu rechnen.

Der Ausstattungsgrad der angebotenen Immobilien entspricht dem der durchschnittlichen ungarischen Wohneinheiten. Allerdings ist bei den schlechten Anschlussquoten gerade bei der Kanalisation legt die Vermutung nahe, dass die Kommunen, in denen die entsprechenden Objekte liegen, mit verstärkten Kosten für die Bereitstellung der entsprechenden Infrastruktur gerechnet werden muss.

Die Angebote für den deutschsprachigen Markt verfügen über eine größere Zimmerzahl als die durchschnittliche ungarische Wohneinheit.

Bevorzugte Standorte der Zweitwohnsitze bilden kleinere Gemeinden bis zu 5.000 Einwohnern. Hier vornehmlich in Ortsrandlage oder in schöner naturräumlicher Lage.

Gebäude mit direktem Gewässerzugang werden nur in geringem Umfang angeboten.

Panorama spielt für das Angebot nur eine untergeordnete Rolle. Entfernungsangaben zu Gewässern, hier vor allem zum Plattensee, und zu einem Thermalbadstandort, hier vor allem Hévíz, sind dagegen schon von Bedeutung.

Der durchschnittliche Preis liegt bei etwa 100.000 DM und der Medianpreis bei etwa 65.000 DM. Dies bedeutet, dass zu viele Objekte zu sehr günstigen Preisen angeboten werden. Mit steigender Entfernung zum Plattensee ist ein fallender Durchschnittspreis festzustellen. Eine Ausnahme bildet hier wieder die Entfernungsklasse in der auch die Hauptstadt Budapest liegt, hier werden die Preise ganz erheblich vom städtischen Preisgefüge beeinflusst.

Es lassen sich also ganz erhebliche Konzentrationseffekt feststellen. Sollte dieser Prozess auch in Zukunft so anhalten, wird es in einigen Gebieten zu ganz erheblichen Konzentration ausländischer Freizeitwohnsitze kommen. Aufgrund von steigenden Preisen gerade in den Kommunen am Plattensee wird es zu einer Verlagerung in das angrenzende Hinterland kommen und hier ebenfalls eine Preissteigerung verursachen. Momentan kann noch nicht von einem Ausverkauf Ungarns gesprochen werden, sollte dieser Prozess aber anhalten könnte es dazu kommen. Deswegen ist zu überlegen, ob von ungarischer Seite nicht eingegriffen werden sollte und bei den Beitrittsverhandlungen mit der EU eine Übergangsregelung, bis wann Bürger der Gemeinschaft Grund und Boden erwerben dürfen, ausgehandelt werden sollte.

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