Ausgewählte Probleme des gewerblichen Grundstückshandels

Bachelorarbeit von Katharina Siebert

Einleitung:

Problemstellung, Zielsetzung und Gang der Untersuchung:

Der gewerbliche Grundstückshandel gehört zu einem der streitanfälligsten Themenbereiche zwischen Stpfl. und FinVerw, der immerzu aufs Neue Anlass zur kritischen Auseinandersetzung und Diskussion bietet. Denn während sich die Veräußerung eines im PV gehaltenen Grundstücks als letzter Akt privater Vermögensverwaltung darstellen kann, versucht die FinVerw hier oft Gewerblichkeit mit den einhergehenden steuerlichen Folgen zu unterstellen. Die Abgrenzung zwischen betrieblicher Sphäre einerseits und vermögensverwaltender Tätigkeit andererseits ergibt sich aus dem klassischen Problem der dualistischen Ausgestaltung des Prinzips der Einkünfteermittlung im deutschen Einkommensteuerrecht. Die Kasuistik zu dieser Abgrenzungsfrage ist äußerst umfangreich und hat in dem Verlauf der letzten Jahre vermehrt zu Unsicherheiten auf Seiten des Stpfl. geführt.

Die nachfolgende Untersuchung zielt darauf ab das -ökonomisch sehr bedeutsame- Abgrenzungsproblem des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung kenntlich zu machen. Dazu soll zunächst ein Einblick in die Rechtsprechungsentwicklung auf diesem Gebiet im Verlauf der letzten Jahre gegeben werden. Darauf aufbauend werden die von der Rspr. entwickelten Abgrenzungskriterien vorgestellt, deren Anwendungsproblematik anhand von ausgewählten Streitfragen aus der Praxis der Rspr. belegt werden soll. Doch bevor auf das konkrete Abgrenzungsproblem eingegangen wird, soll eine grundlegende Erläuterung der Rechtsbegriffe erfolgen. Zunächst soll ein Überblick über die historische Entwicklung des Einkommensbegriffs gegeben werden, da diese besonderen Einfluss auf die heutige Einkommensteuergesetzgebung ausgeübt hat.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel 3, Abgrenzungsproblematik des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung:

3.1, Schwerpunkte der Rechtsprechungsentwicklung:

Um der Abgrenzungsproblematik des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung durch ein relativ einfaches, vorhersehbares und somit planbares Abgrenzungskriterium entgegenzuwirken, hat der BFH Mitte der 80er Jahre die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Diese besagt, dass von einem gewerblichen Grundstückshandel erst dann auszugehen ist, wenn ein Stpfl. mehr als drei Objekte -z. B. ETW- verkauft und zwischen deren Anschaffung bzw. Errichtung und anschließender Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Bei dem Drei-Objekt-Kriterium handelt es sich also um die Kombination eines quantitativen sowie eines zeitlichen Elements. Diese äußeren Umstände lassen grds. den Schluss zu, dass es dem Stpfl. bereits im Anschaffungs- bzw. Bebauungszeitpunkt auf die Verwertung der Objekte durch Veräußerung und nicht auf deren Nutzung im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung ankam. Werden hingegen weniger als vier Veräußerungsgeschäfte getätigt, ist nach der Drei-Objekt-Theorie der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht verlassen. Diese zahlenmäßige Begrenzung sollte im Ergebnis der Vereinfachung Rechnung tragen, Gleichheit in der Rechtsanwendung schaffen und dadurch Rechtssicherheit gewährleisten. Der Stpfl. sollte möglichst darauf vertrauen können, innerhalb eines genau festgelegten Rahmens mit seinen Grundstücksgeschäften regelmäßig nicht als gewerblicher Grundstückshändler zur ESt sowie GewSt herangezogen zu werden. Dementsprechend wurde die Drei-Objekt-Grenze als wesentliches Merkmal zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung betrachtet. In dem sog. ‘Supermarkturteil’ vom 24.01.1996 wich der X. Senat des BFH jedoch zum ersten Mal von der bis dahin st. Rspr. ab und bejahte einen gewerblichen Grundstückshandel, obwohl die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten wurde. Nach dem Willen des X. Senats des BFH sollte die Drei-Objekt-Grenze lediglich in Durchhandelsfällen zur Anwendung kommen, in Bebauungsfällen hingegen nicht mehr, da die Errichtung und anschließende Veräußerung von Gebäuden dem Bild eines Bauunternehmers bzw. Bauträgers entspräche und deshalb unabhängig von der Anzahl der Grundstücksgeschäfte grds. als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen sei. Diese typisierende Betrachtungsweise des X. Senats führte dazu, dass die Drei-Objekt-Grenze eine Zeit lang nur eingeschränkt angewendet wurde. Eine Klärung dieses Problems erhofften sich sowohl die Praxis als auch die Wissenschaft von der im Jahre 2001 ergangenen Entscheidung des Großen BFH-Senats. Dort wurde klargestellt, dass die Drei-Objekt-Grenze für sämtliche Fallgruppen des gewerblichen Grundstückshandels gilt und damit auch für Bebauungsfälle. Zwar folge der Große Senat des BFH damit nicht den Vorstellungen des X. Senats, gleichwohl hielt er einen gewerblichen Grundstückshandel außerhalb des Anwendungsbereichs der Drei-Objekt-Grenze allerdings für möglich. Er betonte, dass, soweit die Rspr. der Vergangenheit anders verstanden worden sein sollte, die Drei-Objekt-Grenze nicht wie eine Freigrenze wirkt. Vielmehr komme dieser im Hinblick auf die Beurteilung der Gewerblichkeit einer Tätigkeit lediglich indizielle Bedeutung zu. So könne auch bei weniger als vier Objektveräußerungen ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht beim Stpfl. schließen lassen. Andererseits sei es jedoch genauso denkbar bei mehr als drei Grundstücksveräußerungen, noch private Vermögensverwaltung anzunehmen, sofern eindeutige Anhaltspunkte vorliegen, die gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht des Stpfl. sprechen. In der Folgezeit entwickelte die Rspr. verschiedene Kasuistiken in Bezug auf die Veräußerungsabsicht, die dann in bedingter sowie in unbedingter Form vorausgesetzt wurde. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in der Rspr. des BFH seit dem Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001 mit zunehmender Deutlichkeit zwei Fallgruppen beim gewerblichen Grundstückshandel zu beachten sind. Zum einen geht es um den rückbezogenen Grundstückshandel, der den Regelfall des gewerblichen Grundstückshandels darstellt, und zum anderen um den originären Grundstückshandel, wobei diese beiden Bezeichnungen bis heute nicht von der Rspr. verwendet werden. Bei dem rückbezogenem Grundstückshandel und damit der Anwendung der Drei-Objekt-Grenze fragt es sich zunächst was überhaupt unter einem Objekt i. S. d. Drei-Objekt-Grenze verstanden werden kann.