Aufbau und Implementierung eines Portfolio-Managements für Wohnungsunternehmen am Beispiel der GSW mbH Berlin

Diplomarbeit von Heiko Henneberg

Einleitung:

Die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich seit Beginn der neunziger Jahre grundlegend verändert. Früher haben die Wohnungsunternehmen über Jahrzehnte auf einem Markt agiert auf dem als Folge der Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges die Nachfrage größer war als das Angebot. Durch die Euphorie der Wiedervereinigung, neue Steuergesetze und einer Reihe weiterer Faktoren setzte dann zu Beginn der neunziger Jahre ein Neubauboom ein, durch den in Verbindung mit einer fast gleichzeitig einsetzenden Wanderungsbewegung von Berlin ins Berliner Umland das Angebot bei sinkender Nachfrage rapide anstieg. Als Folge dieser Marktentwicklung befinden sich heute die meisten Unternehmen in einer sehr angespannten Liquiditäts- und Ertragslage, da sie mit hohen Leerstandszahlen bei steigenden Ausstattungsansprüchen der Mieter konfrontiert sind. Um in Zukunft am Markt bestehen zu können, muss ein Weg gefunden werden Fehlinvestitionen in unrentable Bestände oder Bestände ohne Zukunftsaussichten zu vermeiden. Ziel muss es sein nur noch in solche Bestände zu investieren, die bestimmte Maßstäbe für Liquidität und Rentabilität erfüllen.

Vor diesem Hintergrund begann die Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH Berlin (GSW) im Mai 2001 damit ein Portfolio-Management zu entwickeln und im Unternehmen zu installieren. Dieses Instrument zählt in anderen Branchen schon lange zu den am häufigsten eingesetzten Analyse- und Planungsinstrumenten eines strategischen Managements. Es bietet die Möglichkeit durch eine Visualisierung einen Überblick über die Marktsituation beliebiger Analyseobjekte zu erhalten und Strategien für die Steuerung der Analyseobjekte im Hinblick auf eine Optimierung von Rendite und Risiko festzulegen.

Gang der Untersuchung:

Die Arbeit soll am Beispiel des Portfolio-Modells der GSW zeigen, wie dieses Instrument von Wohnungsunternehmen zur strategischen Steuerung ihres Bestandes eingesetzt werden kann und inwiefern dabei die Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie und die Zielstellungen der Unternehmen berücksichtigt werden müssen. Dazu werden zunächst die theoretischen Grundlagen des Portfolio-Managements erläutert. Des weiteren werden mit dem Marktwachstums-Marktanteils-Portfolio und dem Marktattraktivitäts-Wettbewerbsvorteils-Portfolio, die beiden in anderen Branchen am häufigsten eingesetzten Portfolio-Modelle vorgestellt. Unter Gliederungspunkt 3 wird die Problematik der Übertragbarkeit des Portfolio-Managements auf die Wohnungswirtschaft erläutert und es werden die speziellen Anforderungen aufgezeigt, denen ein Portfolio-Management in der Wohnungswirtschaft genügen muss. In diesem Zusammenhang wird mit dem Modell der Halleschen Wohnungsgesellschaft eines der ersten praxistauglichen Portfolio-Modelle für die Wohnungswirtschaft vorgestellt, das sich aufgrund einiger gravierender Schwachstellen allerdings nur bedingt zur Übertragung auf andere Unternehmen eignet.

Unter Gliederungspunkt 4 wird mit der Ist-Analyse der erste Teilbereich des Portfolio-Managements der GSW beschrieben. Dabei wird gezeigt wie der gesamte GSW Bestand nach festgelegten Kriterien bewertet und in einer Matrix visualisiert wird, um eine anschauliche und kommunikative Darstellung des gesamten Bestandes zu erhalten. Im Anschluss wird unter Gliederungspunkt 5 die Soll-Analyse vorgestellt, die den zweiten Teilbereich des Portfolio-Managements bei der GSW darstellt. Dabei wird aufgezeigt, wie mit Hilfe eines Rechenmodells auf Basis einer dynamischen Investitionsrechnung für jedes Objekt im GSW-Bestand eine Strategie festgelegt werden kann. Unter Gliederungspunkt 6 wird schließlich auf die Implementierung des Portfolio-Managements bei der GSW eingegangen. Dabei wird neben der organisatorischen Eingliederung auch die DV- Lösung beschrieben mit deren Hilfe die praktische Umsetzung des Portfolio-Managements erfolgt.

Inhaltsverzeichnis: