Asset Allocation mit Immobilien

Diplomarbeit von Holger Wachter

Einleitung:

Offene Immobilienfonds stehen zunehmend im Wettbewerb mit anderen Institutionellen Investoren um die besten nationalen sowie internationale Immobilieninvestitionen. Die Fonds haben damit die Aufgabe, sich mit strategischen Managementkonzepten von ihren Mitbewerbern abzuheben. In diesem Zusammenhang sollte jedoch die Zeit der isolierten Betrachtung einzelner Immobilienobjekte, und der damit verbundenen fehlenden Steuerung ganzer Immobilienportfolios, vorbei sein.

Moderne Finanztheorien zeigen den Erfolg, der sich durch eine sinnvolle Mischung verschiedener Investments bzw. Assets in einem Depot erzielen lässt. Es kommt dabei nicht auf die Auswahl „der“ einzig wahren Anlageform an, sondern auf das Verhältnis von Rendite und Risiko im jeweiligen Depot. Die Umsetzung einer dieser Finanztheorien, das Portfolio-Selection-Modell von Markowitz, wird als Asset Allocation bezeichnet.

Durch die Kombination verschiedener „Assets“ wird versucht, eine verbesserte Rendite-Risiko Struktur im Portfolio zu erhalten. Die Asset Allocation findet idealtypisch auf mehreren Ebenen statt. Es wird unterschieden zwischen einer strategischen Ausrichtung, die sich auf eine Diversifizierung der verschiedenen Assetklassen (Aktien, Anleihen, Immobilien) bezieht, und der taktischen Asset Allocation, die eine Streuung innerhalb einer Assetklasse, wie z.B. eines Immobilienportfolios, vorsieht. Aber die finanzmathematischen Verfahren im Asset Allocation Prozess, die im Aktien- und Anleihenbereich schon seit Jahren breite Anwendung finden, stoßen in der Anlagekategorie Immobilien heute noch vielfach auf Ablehnung. Probleme bei der Bestimmung geeigneter historischer Renditezeitreihen und ungenügende Kenntnisse über Rendite-Risiko Beziehungen ließen die Immobilie bei Portfolioentscheidungen der Investoren bisher eine eher untergeordnete Rolle spielen.

Die Arbeit beschäftigt sich nun mit der Immobilieninvestition allgemein, stellt sie aber vor allem in einer portfoliotheoretischen Betrachtungsweise bzw. im Asset Allocation Prozess dar. Dabei werden unter anderem Lösungsansätze im Umgang mit der Portfoliotheorie im Immobilienbereich gegeben. Der Autor hat in Zusammenarbeit mit dem Fondsmanagement der WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH das Multi-Asset-Portfolio auf mögliche Diversifikationseffekte hin rechnerisch untersucht, und anhand der verschiedenen Assets Aktien, Renten und Immobilien renditesteigernde Strategien ermittelt. Unter Mithilfe der Objektakquisition wurden dann mögliche Diversifikationseffekte im reinen Immobilienportfolio (Single-Asset-Portfolio) analysiert und dargestellt.

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