Ansätze zur Risikobeurteilung und Risikobegrenzung der Kreditinstitute in der gewerblichen Immobilienfinanzierung

Diplomarbeit von Ulrike Schiefenhövel

Einleitung:

Bereits 1994 stellte Hilmar Kopper als Vorstandsprecher der Deutschen Bank im Zusammenhang mit der Schneider-Affäre fest: "Kreditgeschäft bedeutet immer auch Risiko. Das ist das Wesen unseres Geschäftes, auch wenn es in jedem Einzelfall natürlich mit allergrößter Sorgfalt betrieben wird." Diese Problematik verdeutlicht auch der folgende Satz: "Der Grund für den Kreditausfall ist in der Kreditgewährung zu suchen." Insbesondere werden die Risiken, die bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung auftreten können, unterschätzt. So mußte beispielsweise die Hypo-Vereinsbank 1999, die von ihr übernommenen Immobilienrisiken im nachhinein nach oben korrigieren.

Die Neuzusagen im Bereich der gewerblichen Baufinanzierungen deutscher Hypothekenbanken haben sich von 1988 bis 1993 nahezu vervierfacht. 1995 betrug das Volumen der gewerblichen Hypothekarkredite aller Bankengruppen 321,0 Mrd. DM. Mit diesem überproportionalen Wachstum, das zum großen Teil auf die euphorischen Gewinnerwartungen nach der Maueröffnung in Ostdeutschland zurückzuführen ist, hat auch das Risiko der finanzierenden Banken zugenommen, weil die bei der Kreditvergabe zugrunde gelegten Erträge nicht erwirtschaftet werden. Dies wiederum beruht auf Fehleinschätzungen der Marktentwicklung bezüglich des Volumens, als auch der Marktgängigkeit der finanzierten Objekte.

Desweiteren verdeutlicht die Steigerung der Unternehmensinsolvenzen in der Bauwirtschaft um 10,6 % (= 7.788 Insolvenzen) von 1997 auf 1998 wie riskant die Kreditvergabe für Bauinvestitionen sein kann. Außerdem verschlechtert sich die Risikosituation der Kreditinstitute (KIs) durch das am 01.01.99 eingeführte neue Insolvenzrecht.

Allerdings erfreuen sich gerade Gewerbeimmobilien aufgrund lukrativer Renditen und freier Mietvertragsgestaltung im stabilen und für Europa zentral gelegenen deutschen Wirtschaftsraum zunehmender Beliebtheit. Allerdings ändern sich sowohl die Wünsche und Bedürfnisse der Menschen als auch der technische Fortschritt in unserer Gesellschaft immer schneller, so daß sich der Nutzungszeitraum von Immobilien verkürzt. Aufgrund dieser Verkürzung und der wahrscheinlich frühzeitig notwendigen erheblichen Umbaukosten lassen sich die durch die Immobilie erzielbaren zukünftigen Erträge schlechter planen. Das Risiko der nichtvereinbarungsgemäßen Kreditrückführung steigt. Die kürzeren Gebäudelebenszyklen stehen außerdem im Gegensatz zu der langfristigen Beleihung der Immobilien als Kreditsicherheit.

Für Kreditinstitute sind notleidende Kredite, die einen erhöhten Abschreibungs- und Einzelwertberichtigungsbedarf mit sich bringen, mit negativen Auswirkungen auf ihr Image verbunden. Außerdem können notleidende Kredite ein Down-Rating der KI-Bonität durch Rating-Agenturen verursachen, was die Refinanzierung des KIs verteuert. Deshalb haben KIs Interesse an der Beurteilung und Begrenzung der mit der Kreditvergabe verbundenen Risiken. Diese sind sehr vielfältig, so daß im Rahmen dieser Arbeit nicht explizit alle betrachtet werden können. Da das Ausfall- oder Gläubigerrisiko andere Risiken, wie Liquiditäts- oder Preisrisiko, nach sich ziehen kann, liegt hier der Schwerpunkt der Arbeit. Das Ausfallrisiko der gewerblichen Immobilienfinanzierung besteht zum einen in Form von ausbleibenden Einnahmen aus dem Objekt und zum anderen in Form des Bonitätsrisikos des Kreditnehmers.

Gang der Untersuchung:

Aufgrund der demographischen Entwicklungen in Deutschland (3.1.2.1.1) gewinnt die Finanzierung von Seniorenimmobilien an Bedeutung. Daher wird nachfolgend diese Art der Gewerbeimmobilie betrachtet. Zuerst wird auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien, auf die verschiedenen Arten der Seniorenimmobilien und auf Risiken bei der Finanzierung dieser eingegangen (2. Kapitel). Danach werden Methoden behandelt mit deren Hilfe das Risiko der zu finanzierenden Seniorenimmobilie beurteilt werden kann (3. Kapitel). Aufgrund dieser Risikobeurteilung wird die Kreditentscheidung getroffen. Wird dem Kreditantrag stattgegeben, so folgt die Risikobegrenzung (4. Kapitel). Ihr Ziel ist es das übernommene Risiko zu limitieren und dadurch sicherzustellen, daß die ausgegebenen Kreditmittel nicht ausfallen. Im 5. Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels einzelne, der zuvor behandelten, Risikobeurteilungs- und Risikobegrenzungsmethoden angewendet. Abschließend werden im 6. Kapitel die erwarteten zukünftigen Entwicklungen geschildert.

Inhaltsverzeichnis: