Analyse der Wertentwicklung deutscher offener Immobilienfonds

sitiven Leverage-Effekt zur Folge hatte. Während eine Immobilienrendite vor Darlehenszinsen in Höhe von 9,9 Prozent erreicht wurde, so konnte nach Abzug der Darlehenszinsen eine Immobilienrendite von 12,9 Prozent ausgewiesen werden. Darüber hinaus wurden die Ergebnisbeiträge der Auslandsanlagen, auf Grund von Währungsveränderungen, um -1,6 Prozent bereinigt. Des weiteren ist zu erwähnen, dass die Verkehrswertsteigerung der Immobilienanlagen des Auslands mit einem Bewertungsergebnis von + 3,7 Prozent insbesondere zu einem deutlich besseren Ergebnis gegenüber den Liegenschaftsanlagen des Inlands beigetragen hat. Im Gegensatz dazu war bei der Bewertung der Immobilien des Inlandes ein Abschlag von -0,5 Prozent zu verzeichnen.95 Die Rendite der Liquiditätsanlagen erreichte im betrachteten Geschäftsjahr 1,7 Prozent. Ursächlich für die geringe Verzinsung waren Kursrückgänge festverzinslicher Wertpapiere, hervorgerufen durch den Anstieg der Kapitalmarktzinsen im Berichtszeitraum.96 Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass durch den detaillierten Ausweis einzelner Ergebniskomponenten der Rendite eines offenen Immobilienfonds, eine vielschichtigere Betrachtung der Vermögens- sowie insbesondere der Ertrags- und Ergebnissituation möglich ist. [...]

Seit einigen Jahren weisen die offenen Immobilienfonds die exakten Performancebestandteile in den Rechenschaftsberichten der Grundstücks-Sondervermögen detailliert aus. Dabei geht die Differenzierung über eine Unterteilung in lediglich Liquiditäts- und Immobilienanlagen hinaus. Einzeln ausgewiesen werden neben den Brutto- sowie Nettomieterträgen der Immobilienanlagen auch die Ergebnisbeiträge, die sich aus der mindestens einmal jährlich vorzunehmenden Bewertung92 der Liegenschaften des Sondervermögens ergeben. Weiterhin werden die Immobilienrenditen vor und nach Darlehenszinsen aufgeführt. Darüber hinaus erfolgt eine nach Inland und Ausland getrennte Darstellung der Ergebnisbeiträge sowie in diesem Zusammenhang eine Bereinigung um zu berücksichtigende Währungsveränderungen.93 Die nachfolgende Abbildung zeigt das Schema für den Ausweis der Ergebniskomponenten der Fondsrendite eines Grundstück-Sondervermögen, wie es beispielhaft im Rechenschaftsbericht des Grundbesitz-Invest für das Geschäftsjahr 1999/2000 angewandt wurde. [...]

Eine Möglichkeit zur Ermittlung von Ergebniskomponenten der Rendite offener Immobilienfonds besteht in dem Verfahren der Extrahierung der Rendite der Immobilienanlagen von Grundstücks-Sondervermögen. Es handelt sich dabei um ein approximatives Näherungsverfahrens.89 Ziel ist es „... die Gesamtrendite des Sondervermögens um die Ergebnisbeiträge der Zinsanlagen zu korrigieren.“90 Im Einzelnen wird dabei eine differenzierende Unterteilung nach kurzfristigen sowie mittel- bis langfristigen Zinsanlagen gemäß der analysebezogenen Aufteilung des GrundstücksSondervermögens in einen Liquiditäts- und Immobilienanteil vorgenommen.91 Der Verzinsung der Liquiditätsanlagen wird die Performance einer den kurz- sowie mittelbis langfristigen Zinsanlagen entsprechenden Benchmark unterstellt. Die Rendite der Immobilienanlagen ergibt sich somit aus der Gesamtrendite des Fonds nach Abzug der Ergebnisbeiträge der Liquiditätsanlagen unter Beachtung ihrer anteiligen Gewichtung am Fondsvermögen. Im Einzelnen wird die Vorgehensweise dieses Verfahrens im Punkt B „Methodik der Extrahierung“ aufgezeigt. [...]