Analyse des Bieterverfahrens als mögliche Exit-Strategie von Immobilienunternehmen

Diplomarbeit von Jana Dietz

Einleitung:

Seit einiger Zeit ist zu beobachten, dass der Staat bzw. die öffentliche Hand zunehmend eigene Immobilienunternehmen auf private Investoren überträgt. Beispielhaft seien der Verkauf der Viterra AG an die Deutsche Annington im Jahre 2005 und der WOBA Dresden an die Fortress Investment-Group im Jahre 2006 genannt. Auch zu-künftig sind weitere Veräußerungen zu erwarten, da der Staat in Zeiten leerer Kassen vermehrt Geld braucht und sich deshalb von seinen Unternehmen bzw. Unternehmensanteilen trennen wird.

Der Anstoß für diese Arbeit kam von der TLG Immobilien GmbH, einer Treuhand-Nachfolgegesellschaft. Die TLG ist ein bundeseigenes Immobilienunternehmen, welches auf Ostdeutschland spezialisiert ist und sich in den letzten Jahren zu einem aktiven Portfoliomanager entwickelte. In naher Zukunft sollen sämtliche Anteile an der TLG auf private Investoren übertragen werden. In Frage kommt dafür auch der Verkauf durch ein Bieterverfahren.

Das Anliegen dieser Arbeit ist es, die Vorteile und möglichen Chancen der Anwendung eines Bieterverfahrens für den Verkauf von staatlichen Immobilienunternehmen aufzuzeigen und Empfehlungen für einen problemlosen und effizienten Verfahrensablauf zu geben, auch unter Beachtung rechtlicher Aspekte. Im Vordergrund stehen dabei die Sichtweise und die Interessen des Verkäufers. An geeigneten Stellen werden Beispiele aus der Praxis in die Darstellungen mit einbezogen. Zudem wird im gesamten Verlauf dieser Arbeit immer wieder eine Verbindung zum anstehenden Verkauf der TLG gezogen und auf deren Besonderheiten eingegangen.

Der erste Abschnitt befasst sich mit der allgemeinen Charakteristik von Bieterverfahren, wobei ebenfalls auf den idealtypischen Ablauf des Verfahrens sowie auf den rechtlichen Aspekt des Vertragsschlusses eingegangen wird. Der Schwerpunkt in diesem Abschnitt liegt auf den wesentlichen Vorteilen, die das Bieterverfahren dem Verkäufer ermöglicht. Anschließend werden einige Beispiele bisheriger Bieterverfahren beim Verkauf von Immobilienunternehmen dargestellt und kurz die Chancen der TLG in Bezug auf ihr Privatisierungsvorhaben erörtert.

Im zweiten Abschnitt geht es um die Betrachtung der rechtlichen Anforderungen an den Verkauf staatlicher Unternehmen, die sich sowohl aus nationalem Recht als auch aus gemeinschaftsrechtlichen Vorschriften ergeben.

Der dritte Abschnitt stellt den Schwerpunkt der Arbeit dar. Er befasst sich ausführlich mit dem Ablauf eines Bieterverfahrens, mit den zu treffenden Vorbereitungen und mit notwendigen, zwischen Verkäufer und Bietern zu treffenden Vereinbarungen bezüglich des Schutzes von Unternehmensdaten.

Staatlichen Unternehmen im Allgemeinen und der TLG im Besonderen wird damit ein tiefer Einblick in die Problematik eines Bieterverfahrens ermöglicht, und zugleich ein „Leitfaden“ zur Verfahrensgestaltung zur Verfügung gestellt.

Inhaltsverzeichnis:

Textprobe:

Kapitel C, Allgemeine rechtliche Anforderungen: Nachdem gesetzliche Vorgaben aufgezeigt wurden, die bei einem Verkauf staatlicher Immobilienunternehmen zu beachten sind und deren Einhaltung durch die Anwendung eines Bieterverfahrens sichergestellt werden kann, sollen im Folgenden einzelne Vorschriften erörtert werden, die sich aus nationaler und gemeinschaftsrechtlicher Sicht auf den konkreten Ablauf des Verfahrens auswirken.

Kapitel I, Verwaltungsrechtliches Transparenzgebot: Das Verwaltungsrecht legt der öffentlichen Hand im Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) bestimmte Verhaltensweisen auf, welche diese bei allen Handlungen beachten muss. Durch den Wortlaut des § 1 VwVfG wird zwar die Anwendung des Gesetztes auf rein fiskalprivatrechtliches Handeln, worunter der Verkauf staatlicher Immobilienunternehmen fällt, ausgeschlossen, allerdings können einzelne Regelungen Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens sein, der die Verwaltung dann auch in diesem Bereich bindet. Gemeint sind allgemeine Verfahrensgrundsätze, die sich unmittelbar aus dem Rechtsstaatsprinzip ableiten.

Ein solcher allgemeiner Rechtsgedanke kommt im Grundsatz der Transparenz zum Ausdruck, der die „Einsehbarkeit und Vorhersehbarkeit des Verwaltungshandelns für die Beteiligten“ beinhaltet. Um diesem Erfordernis gerecht zu werden, muss bei der Durchführung des Bieterverfahrens darauf geachtet werden, dass den Bietern die Entscheidungsfindung und der Verfahrensablauf erkenntlich sind.

Dies wird dadurch erreicht, dass allen Kaufinteressenten die wesentlichen Zuschlagskriterien und deren Wichtigkeit vor der Gebotsabgabe bekannt gegeben werden, auf denen die Entscheidung letztlich basieren wird. Auf diese Weise wird ihnen eine Orientierung gegeben, was sie bei Einhalten bzw. Nichteinhalten der Kriterien zu erwarten haben, so dass sie die Zuschlagsentscheidung nachvollziehen können.

Kapitel II, Gleichbehandlung der Bieter: Führt die öffentliche Hand ein Bieterverfahren durch, ist sie dabei an das gemeinschafts- und verfassungsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung gebunden. Dieses Grundrecht ist in Art. 3 Grundgesetz (GG) normiert, wurde aber auch auf Gemeinschaftsebene in Art. II - 80 ff. des Vertrags über eine Verfassung für Europa aufgenommen, was zusätzlich auf seine enorme Bedeutung nicht nur im innerstaatlichen Bereich hindeutet.

Kapitel a), Inhalt des Gleichbehandlungsgebotes: Das Gebot der Gleichbehandlung erfordert, bei steter Orientierung am Gerechtigkeitsgedanken, potentielle Vertragspartner wesentlich gleich und nur bei Vorliegen sachlicher Gründe ungleich zu behandeln. Das schließt die Verpflichtung des Staates als Verkäufer ein, solche Angebote, die an demselben Mangel leiden, auch gleich zu behandeln, das heißt aus einem übereinstimmend vorliegenden Mangel der Angebote dieselben Konsequenzen zu ziehen.

Wird das Gebot eines Bieters z.B. aufgrund fehlender Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsverpflichtung vom Verfahren ausgeschlossen, muss ebenso das Gebot eines anderen Bieters, das unter demselben Mangel leidet, zur gleichen Zeit ausgeschlossen werden. Würde der Konkurrent die nächste Stufe des Verfahrens erreichen, läge eine Ungleichbehandlung desselben Sachverhaltes vor.

Erforderlich ist deshalb, dass im gesamten Ablauf des Bieterverfahrens, bei der Informationsweitergabe sowie bei der Selektion der Bieter im Laufe des Verfahrens eine eindeutige Gleichbehandlung erkennbar sein muss. Auch die Zuschlagserteilung, und damit die Entscheidung für oder gegen einen bestimmten Bieter, muss auf sachlichen Gründen beruhen und darf keine Willkür erkennen lassen.

Dabei besteht kein Unterschied zwischen inländischen und ausländischen Bietern, denn das Gleichbehandlungsgebot gilt sowohl für inländische Personen als auch für Ausländer.

Kapitel b), Vermeidung von Ungleichbehandlungen: Fühlen sich einzelne Bieter durch das Verfahren oder die Zuschlagserteilung ungleich behandelt, drohen Schadensersatzansprüche.

Dies kann dadurch vermieden werden, dass von Beginn an für alle Teilnehmer dieselben verbindlichen Regeln festgelegt werden, das heißt z.B. gleiche Fristen und gleiche Informationen. Außerdem sollte von vornherein ein „Katalog“ mit typisierenden Kriterien (Zuschlagskriterien) aufgestellt werden, auf dessen Basis die Entscheidung für die Zuschlagserteilung erfolgt. So weiß jeder Erwerbsinteressent, welche Anforderungen an ihn gestellt werden, und kann so abschätzen, ob er diese erfüllen kann. Auch muss allen Interessenten in gleicher Weise die Möglichkeit eingeräumt werden, ihr Interesse zu bekunden, das zum Verkauf stehende Unternehmen zu überprüfen und ihre individuellen Angebote darzustellen.